案例

    2004年4月，王某和新婚妻子前往某市打工，他俩很快在一家玩具厂找到了工作，并在工厂附近租了两间住房，与房主陈某在租赁合同中约定：租期为一年，年租金3000元，交付房屋时一次性交清。

    不久，王某的妻子怀孕，为了使妻子在妊娠及哺乳期间得到更好的照顾，王某将妻子送回了老家。王某觉得自已一个人住两间房子是一种浪费，便将其中的一间以每月180元转租给了同厂的老乡李某。一次，王某上晚班时，李某邀了几个朋友到租房内饮酒。当晚，李某大醉，连水龙头也忘了关，导致房间内“水漫金山”，所铺的木地板因受水浸渍，严  重变形，并滋生了霉点。

    陈某发现后，十分痛惜，责问王某怎么未经他这位房主的许可便将房屋租给别人？王某说，他已向房主交清了一年的房租，在这一年内享有对该房屋的实际使用权，将房屋转租给别人，不必经出租人同意。双方为此发生争执。

    于是，陈某起诉到法院，要求解除租赁合同，收回房屋，并由王某承担更换木地板的费用3500元。

    经法院调解后，双方当事人达成了如下协议：双方继续履行租赁合同至期满止；由被告王某赔偿原告陈某更换木地板的费用1800元；陈某同意王某在租赁合同有效期内将其中的一间房屋转租给李某使用。

点评

     本案涉及到房屋转租的法律问题。房屋转租，是指房屋承租人在租赁期限内经出租人同意，将所租赁的房屋再次转手租给第三人使用的行为。有关法律、法规就房屋转租作了明确的规定：《城市房屋租赁管理办法》中规定：“房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法的规定办理登记备案手续。”“房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第十五条规定的文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。”“申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：书面租赁合同、房屋所有权证书、当事人的合法证件、城市人民政府规定的其他文件。出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。”

    另外，《中华人民共和国合同法》中还规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

    可见，房屋转租必须具备三个条件：一、经出租人同意，而且是经出租人书面同意，这是至关重要的前提条件。转租是对原出租人房屋的处分，而承租人对房屋是没有处分权的，只有征得出租人同意，转租行为才有效；否则，就侵害了出租人的合法权益，其转租行为也是无效的，出租人可以要求解除合同，由承租人赔偿由此而对租赁物造成的损失。王某以其已交清了租赁期限内的房租，在租赁有效期内享有对该房屋的实际使用权，转租房屋不必经出租人同意的抗辩观点，有悖于法律的规定，是完全不正确的。二、转租房屋应当订立转租合同，并按要求办理登记备案手续。根据前述《城市房屋租赁管理办法》之规定，我国对房屋租赁实行登记备案制度，签订租赁合同的当事人应当在合同签订后30日内，持书面租赁合同、房屋所有权证件、当事人的合法证件等向房屋所在地房地产管理部门登记备案。三、转租的最后期限，应当在原租赁合同规定的期限内。在原租赁期限外，承租人是无权处分租赁物的，若擅自处分，就侵害了出租人合法的财产权益。

    本案中，王某作为房屋承租人，未经出租人陈某书面同意，就擅自将所承租的房屋中的一间转租给李某使用，依据上述法律、法规之规定，王某的转租行为侵害了陈某的合法权益，是无效的。陈某要求解除租赁合同，收回房屋，并由王某承担更换木地板的全部费用，是有事实和法律依据的。好在法官巧手定纷止争，圆满调解了此案，使各方当事人都较满意，取得了较好的社会效果。