俗话说市场预期决定于商品价值的走向，对于通常的市场价经济来讲，市场的过热状态往往不利于长期的价格稳定，原因很简单，市场供大于求导致商品贬值。如果将这个底层逻辑放在房地产行业中，却处处行不通。从数据上来看，我国房价从最初的不足2000元上涨如今的9980元平方米，反观另一边，即使按照一线城市的平均收入来看，居民收入也才接近9000元平方米。仅从这赤裸裸的数据来看，请问你跟得上房价涨幅吗？答案显然不是，或者说由于过去市场预期过度看涨楼市，使其消费规模提前透支，最后房价也只能水涨船高。也许你以为这就是关键性问题，但答案非也。

按照上面的思路，请问大家是否发现一个最核心问题，在房价高不可攀的背景下，当下购房意愿却不减反增，甚至对于热点城市来说，还得依靠提高落户门口限制购房者入场。如果要说更加直白一点的话，那就是在房价和市场预期双重上升的格局下，此时房子的金融属性却显得很微妙，或者说当市场热度跟不上预期时，楼市又会发生什么呢？事实上对于这一点，不少城市的现状已然成为了现实，截止目前，济南、青岛、石家庄、天津等城市的房价已经回到一年前，你以为这就是结局，但现实很打脸，去库存早已成为这类城市的最后一根稻草。

介于以上特殊的背景下，对于本轮调控而言，毫不客气地说“降价潮”说来就来。至于为何得出这样的结论，其实原因很简单，作为影响房价走向的核心宏观因素“金融、人口、政策”都迎来了不同程度的拐点。

从金融层面来看，最近的市场现状相信大家都心知肚明，房贷放款天数延长、房贷利率的普涨就说明当下金融政策已经收紧。客观来讲，这还仅仅是购房者的直观感受。从开发商和银行角度来看，来自于监管部门的压力才是关键，一方面限制住房贷款占比，银行手上流动资金相形见绌，另一方面流入楼市的信贷资源基本找不到入口，对此银保监会开出巨额罚单就是最好证明。

从人口层面来看，即使我国2016年全面放开二胎政策，但依然挡不住新出生人口下行的趋势，2017年新出生人口为1723万人，而在此之后新出生人口为1523万、1465万人。仅从这一趋势来看，不少专家表示正是因为我国有效劳动力减少，导致以往的经济增长模式不可复制，2028年将会是我国人口负增长的窗口期。

从政策层面来看，虽然今年才过去4个月，但全国调控次数累计却突破140余次，核算下来“一天一策”。如果你细心发现其中的新政趋势，你会发现行政、地价等创新措施已然成为趋势。对此4月23日，经济日报发布一篇时评，表示“摁住地价，就能管住房价”，例如近期北京市场，在首次提出土地拍卖前公告地价上限，大部分地块溢价率低于15%，而这一块利润差将会反哺到房价上。

事实上对于当下的趋势，最近央行3次表态楼市。3月23日央行召开全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会。4月1日央行金融市场司司长邹澜表示，当下热点城市房价上涨压力仍比较大，高杠杆的开发商违规等潜在风险值得关注。4月12日还是司长邹澜表态，对于当下信贷资源违规流入楼市的格局下，金融监管部门要求银行进行自查，这一趋势在多个城市正在火热进行中。

总的来说，为何央行频繁表态？最核心问题就是把握当下金融和政策的底线，那就是房住不炒，更不用说所谓的炒房风气。平心而论，对于今年楼市而言，虽说高层战略布局较多，但直接影响就是土地集中出让，大概率使其地价下行，也就是说地价将会是今年影响房价走向的核心指标。对此截止已有22个重点城市集中供地政策出台，其中不乏北京、杭州、重庆等城市，这也将是本轮调控的点睛之笔，值得大家重点关注。