2020年受疫情影响，在国内各大城市的房价都出现跌落的情况下，深圳的房价却又有所上涨，随后深圳政府陆续出台各种楼市调控政策，试图给愈发狂热的楼市“降降温”，一时间深圳楼市波谲云诡，变幻莫测。深圳楼市的狂热并非一朝一夕形成，要窥测其背后的规律，就不得不从深圳房地产四十年多的发展历程说起。
“当这个时代到来的时候，锐不可当。万物肆意生长，尘埃与曙光升腾，江河汇聚成川，无名山丘崛起为峰，天地一时，无比开阔。” ——吴晓波《激荡三十年》
1980年8月26日，深圳经济特区正式成立，成为了中国改革开放建立的第一批经济特区之一，一场改革开放的精彩大戏将在这片土地上演，深圳房地产四十年的风云变幻也由此拉开序幕。
1980年的深圳 图源：网络
1984年，一个名叫王石的年轻人在深圳创立了万科，这家公司将在四年后进入房地产行业，此后经过三十余年的发展，将成为国内著名的房地产企业。
王石 图源：网络
1987年12月1日，深圳迎来了建国后的首次土地公开拍卖——出让一块5000多平方米土地的使用权。最终，这块地以525万的总价由深圳经济特区房地产公司竞拍成功，第二年在这块土地上建起了东晓花园，单价1600元/平，不到一个小时就卖完了。这是国有土地使用权在国内第一次作为资产进入市场，被称为新中国建立土地使用制度后的“第一场革命”。
时任深圳特区房地产公司总经理骆锦星（左） 图源：网络
深圳的“土地拍卖第一槌”直接促成了宪法的修改，1988年4月12日，七届全国人大第一次会议通过了《中华人民共和国宪法修正草案》，将原来宪法中禁止出租土地的“出租”二字删去，规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。
1991年，万科公司在深圳证券交易所上市，股票代码是000002，而股票代码000001则是平安银行（原深圳发展银行），总部也是在深圳，这似乎冥冥中预示着金融和房地产将是深圳未来发展的主题。
1991年万科上市 图源：网络
1992年，邓小平发表南巡讲话，为市场经济的发展注入了一剂强行针，在此大背景之下，深圳的房价也出现了上涨，第一次突破1万/平米。
1992年邓小平南巡 图源：网络
同样在这一年，深圳开启了农村土地国有化改革，1992年6月18日，深圳市政府出台了《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》，在原特区内的罗湖、福田、南山和盐田四区推进农村城市化，通过“统征”方式将原特区内全部农村土地转为城市国有土地。
1995年6月，位于深圳罗湖区的69层的地王大厦主楼封顶，成为当时亚洲第一高楼、世界第四高楼，并保持深圳第一高楼的记录长达15年之久。
1995年地王大厦封顶 图源：网络
1997年，亚洲金融危机爆发，短短一年间，香港的金融风暴波及到深圳，很多香港买家急于抛售房屋，回笼资金，深圳房价暴跌。
国际金融“大鳄”索罗斯 图源：网络
1998年，被称为“中国房地产市场化元年”，这一年国家首次把房产定义为商品，房地产正式成为了一个产业，深圳房地产从此完全走上了市场化轨道。
2001年10月17日，深圳市人大常委会出台《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》，开始着手解决深圳城市化过程中的所遗留的违法建筑问题。
深圳随处可见的“农民房” 图源：网络
2003年，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，这是国家首次发布的房地产调控政策。
《房价调控》 图源：网络
2004年，深圳在农村土地国有化改革的道路上又迈出了重要一步，深圳市政府出台了《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》，对特区外宝安、龙岗两区的土地实施“统转”，将集体土地转化为国有土地，以此实现深圳全市的土地国有化。
但国土部明确表态，“深圳做法，下不为例”，因此“深圳模式”并未在其他城市推行，深圳由此成为了全国唯一只有国有土地没有集体土地，只有城市户口没有农村户口的城市。
同样在2004年，深圳香蜜湖地块拍卖，成交价7700/平米，这个价格再创深圳地价新高，后来深圳人所熟知的豪宅——香蜜湖一号正是在这块地上建起来的。
“香蜜湖一号”豪宅 图源：网络
2005年3月，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》（旧“国八条”），4月国务院出台的《加强房地产市场引导和调控的八条措施》（新“国八条”），5月，国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，国家进一步对楼市实施调控政策。
2007年，深圳爆发“中天事件”，房地产中介公司“中天置业”老板蒋飞携款私逃,将中介行业潜藏的资金监管安全隐患暴露出来，该事件加速了二手房交易领域引入银行第三方“资金监管”的进程。
2008年，全球金融危机爆发，深圳楼市出现了2000年以来首次房价下降，不少楼盘的跌价甚至达到50%，国家启动4万亿救市，次年深圳房价再度反弹，因此后来有人说，2008年金融危机可能是过去十五年中最适合购房的时机。
金融危机爆发 图源：网络
2009年，深圳市人大常委会出台《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，对深圳农村城市化进程中产生的不同时段、不同类型违法建筑进行信息采集、录入信息数据库，并进行规范化管理，为历史遗留违法建筑的处理提供依据。
《 历史遗留违法建筑普查申报收件回执》 图源：网络
2010年9月30日，深圳市人民政府办公厅颁布《关于进一步贯彻落实<国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知>》，对于本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房，深圳楼市由此开启“限购令”时代。
楼市限购 图源：网络
2015年3月30日，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》（又称“330新政”），将二套房最低首付比例调整为不低于40%，受此影响深圳房价急速上涨。
在二手房交易市场，由于房价上涨速度太快，甚至几个月就翻一倍，因此爆发了业主“违约潮”，即业主签约后毁约不卖，一时间法院审理的房屋买卖纠纷诉讼案件暴增。后来有人说，在2015年之前的深圳，闭着眼睛买房都能赚。
330新政后深圳二手房均价走势 图源：网络
2016年3月25日，深圳又先后出台《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》(又称“深六条”)，将非深户在深圳购房，社保缴满年限由此前的1年提高至3年，首套房还清房贷，购买第二套房时，首付由3成提高至4成，这一楼市调控政策却又导致了房价的上涨。
2019年2月，国家发布《粤港澳大湾区发展规划纲要》，深圳处于龙头地位，8月又发布《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，在众多利好政策的影响下，深圳楼市的热度持续。
粤港澳大湾区行政区划图 图源：网络
2020年，受疫情影响，全国各大城市的房价都出现了不同程度的下跌，但深圳楼市却呈现持续上涨的趋势。为了控制房价上涨，维护市场稳定，2020年7月15日深圳出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（又称“715新政”），规定深圳需入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保；夫妻离婚,购房资格倒追3年计算套数。“715新政”号称“史上最严限购令”，对深圳楼市“降温”作用明显。
2020年11月，深圳著名“网红楼盘”——华润城四期开盘，由于一手房限价，导致一手房和二手房价格倒挂严重，华润城四期开盘均价为13.2万/平米，而周围的二手房市场价已经接近18万/平米，价格倒挂达5万/平米，买到就是赚到，于是又一次出现了“万人抢房”的魔幻现象。
深圳南山区华润城 图源：网络
2021年2月，“715新政”余温未过，深圳又发布《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，公布的二手房参考价远低于市场价，随后工农中建四大国有银行深圳分行均明确按照政府发布的二手房成交参考价格作为按揭贷款的重要参考依据，这意味的购房者能用的杠杆越来越少，交易成本增加。
2021年3月，严查“经营贷”流入楼市运动席卷全国，深圳银保监局、人行深圳市中心支行下发《关于辖区内银行经营性贷款有关问题的通报》，指出银行资金违规流入楼市的三种典型案例，要求辖区内银行对经营贷违规进入楼市现象进一步强化管理，证券时报消息：深圳“堵截”经营贷炒房，对1770亿经营贷进行全面排查，已有银行员工被处罚！
一边是政府出手，楼市秋风扫落叶，另一边是伴随示范区大好前景，深圳楼市被持续看好，大量社会资金蠢蠢欲动，网传沙井回迁指标房价格远超商品房，各方力量博弈之下，暗流涌动......
深圳房地产四十年之反思：
房产属性的转变：随着房地产市场的不断发展，房产已经逐渐从居住属性转变为投资属性，买房已经不是简单的消费，而是投资的重要部分，正如2015年“330”新政后的房价暴涨就给购房者们上了生动的一课，而目前核心城市的核心地段的房产仍然是最好的投资标的，买房就是押中一个城市，和一个城市一起成长，同时享受这个城市发展的带来的红利。
深圳房地产发展的独特优势：深圳是一个非常年轻的城市，城市体量小、政策利好、外来人口多、经济发展迅速，诸多因素都为深圳的房地产发展提供了最优质的土壤，也让深圳成为了房产投资客的首选城市，属于真正的“刚需”，相信未来十年中深圳的房价仍然是“看涨”，就算全国的房地产泡沫破灭，深圳也会是最后一个破灭的城市。
楼市调控政策的“阵痛”：从房地产市场的发展历程来看，大多数时候楼市调控政策只能起到“降温”的作用，虽然短期内可以抑制楼市的狂热，但是对于资源密集的一线城市来说，巨大的购房需求仍然存在，房产供需不平衡的问题还将持续，楼市调控政策带来的“阵痛期”一过，市场依旧会恢复繁荣。
写给下一个十年：改革仍在继续，人来人往，潮起潮落，在历史的进程中，个人的发展与时代的机遇息息相关，唯有顺势而为，才能“笑傲江湖”。
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