自古逢秋悲寂寥，我言秋日胜春朝。

但凡优秀的人物和企业，思想从来不同凡响，别人眼里的压力，在他们看来是动力，别人心中的红线，在他们心里是目的。

非同凡响的思想，一般会结出非同寻常的硕果。

2020年房地产行业三道红线横空出世，市场一时间风声鹤唳，无数双眼睛盯上了第一梯队的龙头房企们。

然而，少部分聪明的“好学生”，已经提前定好了战略方向。

不到半年，事情有了明显的变化：

最新的财报显示，融创半年时间便跨过了“三道红线”中的两条，融资档位由红变黄。

房企们开始逐渐摆脱买地造楼这个无限循环，向运营服务商转型，从源头提供解决方案。

半年跨过两道坎 好戏在后头！

“‘三道红线’（政策出台）以后，（你们）就不用担心我的负债率了，现在央行管着呢。”

3月12日，在融创中国2020年度业绩会上，面对一众投资者，融创中国董事会主席孙宏斌这样表示。对于投资者提出的“楼市调控”问题，孙宏斌态度乐观，“我是支持调控的。”

三道红线开启，房企迎来最强供给侧改革，一般企业把三道红线当成是阻力，但在融创眼里，这根不是坎，而是新的护城河。

融创在三道红线出台之后，主动调整了投资节奏。尤其是自2020年以来，部分城市热门板块的低价高居不下，融创选择谨慎投资，2020上半年择优购入2300亿土地储备，同比2019年下降64%，落实了严控拿地的战略。

比减少拿地更难的是降负债。

2019年以来，融创中国行政总裁汪孟德在多个场合表达了降负债的决心：

控制拿地节奏，调整融资结构，负债率水平显著下降，降低融资成本。

2020年中期业绩投资者说明会上，汪孟德说：公司长期的负债率下降是一个确定性的事情。

主要原因有两点，一是自2017年开始，集团业绩、利润、收入都在快速释放，新项目投资的速度在下降，这个阶段一定是负债率下降的过程；二是今年、明年至未来，在公司战略上，负债管控和杠杆下降也是管理层最主要的任务之一，所以，杠杆率的下降是一个非常确定性的事。

2021年3月12日，融创中国发布了2020全年业绩。

负债层面，净负债率下降76个百分点，降至96%。现金短债比1.08，资产负债率78.3%，三条红线已满足两条，预计2021年内达成所有要求。

相比去年，融创安全边际已经大幅度提升，花旗、摩根、瑞信、广发等国际投行纷纷给出正面评价。

融创2021年1月21日发行2笔美元债，规模合计11亿美元，其中3.25年期限6亿美元的利率为5.95%，5年期5亿美元的利率为6.5%。创下中国美元债单次发行规模最高，利率也创下公司美元债最低纪录。

整个第一梯队房企经历了过去5年的狂飙突进，终于回归正常发展节奏。

市场对于房企的要求，也从造房造得好、造得快，转向两者兼顾，再到差异化竞争。作为龙头的融创、万科、碧桂园、恒大，已经意识到了问题所在，纷纷回到了最擅长的城市区域，在一二线巩固自己的基本盘，深耕最擅长的领域。

增长率超150% 服务大爆发！

房企回归深耕核心板块后，做的第一件事，就是从过去的专注楼市项目本身，转型成综合服务运营商。

亲自下场拼服务，是任何一家龙头房企蜕变的必经之路。

最近两年资本市场出现了一波拆分物业服务子公司上市的热潮。和起起伏伏，随时可能被监管政策影响的楼市相比，物业越来越成为刚需，自然而然地成了房企落地服务的首选。

后疫情时代，社会经济和生活水平的提升，让物业服务得到了前所未有的重视。它就是下一条黄金赛道，具备优势、拥有高度确定增长前景的物业服务公司，迎来最佳发展时机。

从规模来看，2020 年中国物业管理行业管理面积为 351.5 亿平米，同比增长 13.4%。

房企必须托过去的造楼卖楼无限循环中跳脱出来，物业管理是典型的轻资产模式，增长快负债率相对较低，有持续稳定的收入，容易形成长期口碑效应。

据统计，超一半业主愿为优质物业付出超过房价3%的溢价，33%业主愿意付出超过房价1到3%的溢价，15%业主愿意付出不超过房价1%的溢价。

2020年，融创服务规模效应显现，不断完善的精益化管理，促进了降本增效。全年营收46.23亿，三年复合增长率58%；净利润6.2亿，三年复合增长率152%。

截止2020年底，融创服务业务覆盖全国137个城市，在管建筑面积和合约建筑面积分别达到1.35亿平方米和2.64亿平方米。

融创服务持续聚焦深耕，提升核心城市的市场占有率。超过86%的合约建筑面积位于核心一二线城市，杭州、重庆的单城合约建筑面积超过2000万平方米。

服务依托于社区，只有搭建丰富多彩的社区配套和业主平台，才能构建和谐邻里关系新形态。融创打造了健走未来、果壳计划、邻里计划、业主达人秀与业主春晚五大品牌活动。

对于第一梯队房企们来说，转型运营服务商，是在夯实基础提升服务品质基础上，进一步扩大服务规模、提升密度。打造智慧社区、物业运营管理、客户生活服务一体化的线上平台，发展线上+线下的客户运营能力。

不可复制 护城河越来越厚！

有了稳健的财务体系，控制了拿地节奏，造出了好的房子，做到越来越精细的服务，就能在楼市下半场立于不败之地么？

未必，还要不断拓展业务边界，将护城河建得越来越宽。

房企服务的对象永远是业主和整个社区，融创文化和文旅，承包了业主们的吃喝玩乐与精神生活。

融创文化在2020年取得扎实的业绩，完成七大动画工作室布局，在影视领域实现头部内容项目稳定输出。

首部原创动画电影《许愿神龙》2012年1月上映，收获1.6亿票房；2021年春节档，参投影片《刺杀小说家》和《熊出没·狂野大陆》分别获得10.05亿和5.83亿票房。

文化领域的布局不断完善，它坚定地选择超级IP长链运营模式，围绕真人电影、真人剧集、动画电影、动画番剧、短视频五大赛道持续进行深度布局和优质内容项目制作。

更进一步，融创文旅通过开放式经营、主题夜游、业态权益互通、构建文旅俱乐部线上会员平台等持续创新的经营策略，使得疫情后业绩快速恢复。

2020下半年，文旅业务客流同比提升33%，全年总客流超1亿人次；2020年收入约38.8亿元，同比增长36%，管理利润达约6.27亿元，同比大幅增长311%。

其中融创冰雪依托四季运营优势，完成市场提前卡位，在全国18个城市落地，7个滑雪场已开业，总接待333万人次。

融创已成为国内最大室内冰雪运营商，整合创立二十余年的超级冰雪IP--哈尔滨冰雪大世界，打造集室内、室外于一体的冰雪娱乐度假目的地。

只有经受住复杂市场环境变化和考验的房企，才能实现高质量均衡发展。

在行业低谷期稳扎稳打，夯实房地产主营业务。在疫情后，立足新起点，深化服务，完善智慧社区。融创地产+业务迅速发展，竞争力不断提升，把衣食住行和业主的精神生活有机结合，用文旅拓展主营业务，这一条道路几乎不可复制。

红利仍在 黑马继续！

2021年1月，国家统计局最新数据显示，中国商品房销售总额，已经从2010年的5.27万亿上升到2020年的17.36万亿，年复合增长率12.7%。

按照目前的增速，房地产行业在未来三年突破20万亿销售额，是大概率事件。按照欧美楼市的集中度来看，中国第一梯队房企会占据其中30%以上的市场份额，也就是至少6万亿以上。

目前布局长三角等大型都市圈，回归一二线核心城的房企们，在深耕主业和精细化运营的前提下，依旧能享受到诸多红利。

我们反复强调看好上海和长三角都市圈，特别是有潜力的卫星城，比如南通、苏州、昆山、宁波等等，它们与核心城上海、杭州、南京互动地越多，同城效应越明显，发展潜力也就越大。

2021年楼市新一轮调控正在落实，集中土地拍卖会让地价下降，同时一次性投放20宗以上地块，也对开发商的综合统筹能力提出更高要求。

门槛越高，竞争越少，大浪淘沙，风浪越多，越有利于优秀企业，成就伟大。

融创这匹黑马，可能要一直黑下去，直到伟大