我国房价再无大涨？打问号是因为这句话在过去没有几个人信，因为说出这句话的人也被现实啪啪打脸，以至于现在但凡有人说起这句话时，别人不是说你傻也会认为你太天真。但是，大家不要忽略了一个基本逻辑：市场不会一成不变。而哲学里有一句话叫“要以发展的眼光来看待问题。



2021年起，我国房价真的再无大涨。

这句话不是我说的，而是国家对未来5-15年的房价走向的定调。根据“十四五”规划以及2035年远景目标的建议中可以看到，未来5-15年，我国经济发展要求要从过去的“十三五”规划中提到的保持经济中高速发展转变为到“十四五”规划期间的高质量发展，要想完成这样的转变，首要任务就要保证房地产的平稳健康发展（房价大涨大跌都不行）。

自从国家提出“房住不炒”的定位目标这几年，针对于房地产市场的调控就越来越严。而且有的举措都是严格限定期限执行，远的不说，就拿2020年“三道红线”为例，为了督促房企尽快降低负债，减轻金融风险，监管部门要求不达标的房企需要在2023年6月底前达到及格标准。

楼市大清退：“退房令”、“退贷令”相继而来。

当然，楼市问题很复杂，其中需要整顿的不仅是房企，还有很多主营业务非房地产的大企业，这其中包含上市公司和央企。

2017年，审计署工作报道直指上市公司炒房乱象。数据显示，截止到2018年第一季度，上市公司投资房地产的数量就已达到1655家，共持有投资性房地产市值高达9904.17亿元。这还只是统计到的企业数据，实际上有多少非上市企业投资房地产那就完全不得而知，但肯定的一点是全国非上市企业的数量更加庞大，必定也存在大量投资房地产的企业。

2020年，国资委发布《通知》，涉及到两大核心内容：一是“中央企业加强参股管理”，二是涉及“退房令”。“通知”指出，“坚持聚焦主业，严控非主业投资，不得开展央行投资项目负面清单规定的商业性房地产禁止类业务”。

随后不久，国家电网就表示要坚持主营业务，退出传统制造业以及房地产业务。专业人士分析认为，此番动作更能看出国家执行“退房令”的决心，更是对“房住不炒”举措的具体落实。



一直以来，企业炒房的危害性比个人炒房严重得多，因为企业的财力非个人能比，毫不夸张地说，几个上市公司联合起来的炒房能力能轻松秒杀一个民间炒房团。因此，企业炒房对房地产市场造成的危害也是巨大的。

让人意想不到的是，这场楼市大清算竟是自上而下，从企业到个人全面展开。

“退贷令”就是指清退经营贷。目前，对于个人的清算已经开始了，从经营贷开始下手，很多热门城市都在进行。主要排查购房者的贷款是否存在违规操作，是否利用经营贷，或者消费贷进行购房。

据网络消息爆料，近日上海一购房者被查到违规使用经营贷，金额达到300万，已经收到银行发来的告知函，要求在3月31日前退还全部贷款。



可能有人要问了，到期还不上怎么办呢？可以很明确地告诉你，直接凉拌。还不上的后果等于房子会被查封抵贷，并且损失的还有购房首付款，以及需要承担相关惩罚款。

其实违规利用经营贷买房的现象在很多城市都存在，即使在严查的当下还有人在网络上大肆宣传利用经营贷买房的好处，可真是坏透了良心。为什么他们胆子这么大？因为他们靠这个业务赚钱，反正做经营贷的人是购房者，如果被查出来也是购房者个人担责任。

还有一个原因就是现阶段只是排查，并没有进行全面彻查，就好像抽奖一样，会抽到哪个“幸运儿”谁都不知道。笔者建议普通购房者不要去尝试，即使你的运气一向挺好，万一出问题别到头来钱没了，房子也没了。



通过楼市调控的种种迹象表示，房地产市场已经变天了。不过可以肯定的是，无论怎么变大方向都是为了楼市环境逐渐向好，为了清理出市场中存在的弊病，为了给老百姓一个平稳健康的楼市，为了解决人们买不起房，住不起房的问题。

第一：城市GDP增速缓慢

城市的发展潜力基本上就是房子的发展潜力，因为我们买房买的并不是“砖瓦水泥”，而是一个城市的发展潜力。通常我们会发现，城市的发展潜力越大，经济越发达，城市的配套设施越好，这个城市的房价就越高。

因此看一个城市的发展潜力，首先要看城市的经济发展潜力。就拿天津来说，天津是4大直辖市之一，同时也是9大国家中心城市之一，可以说是非常核心的城市。不过近几年天津的楼市并不乐观，据统计天津现在的房价依然低于2016年的高点，房价相当于跌回了5年前。天津房价调整和天津的经济发展趋势有很大的关系，近些年来，天津的GDP增速逐年放缓，甚至在2020年跌出了全国前十的位置。

从天津的经济发展走势基本上可以判断出天津楼市的走势，即使天津是我国非常重要的城市，但是在经济增速比较缓慢的情况下，楼市的发展也并不乐观。



第二：二手房市场出现颓势

二手房市场是楼市真正的晴雨表，二手房市场比较火爆的话，说明人们对楼市的信心非常足，如果二手房市场出现颓势，基本上就意味着楼市可能出现下滑的趋势。

看二手房市场的表现，主要看二手房的挂牌量和二手房的去化周期，如果二手房的挂牌量非常高，就说明现在二手房已经面临有价无市的境况，并且投资客卖房的意向比较高，对楼市的信心不足。如果二手房的去化周期比较长，通常二手房的去化周期超过一年，就意味着二手房的比较难出售，如果挂牌二手房没有房价优势和地段优势的话，真的很难转手出去。

如果二手房市场已经出现以上两种现象，说明该城市的二手房市场已经开始不景气，新房市场也不会好到哪去，楼市的发展空间并不大。



第三：人口出现流出趋势

人口对于楼市的发展真的非常重要，经济学家任泽平曾说过：房地产行业长期看人口，中期看土地，短期看金融。房地产行业的短期走势基本上由金融政策和土地政策来决定，基本上是由楼市调控政策来决定走势，金融政策收紧，土地供应量提高的时候，房地产行业自然发展不景气；金融政策放松，同时土地供应量降低的时候，房地产行业自然比较兴旺。

不过长期的人口走势是由人口决定的，毕竟人口直接决定楼市的需求量，住房市场的发展最终还是要有供求关系来决定。如果一个城市的人口出现流出趋势，就意味着未来楼市的需求量会降低，未来房价上涨将没有支撑。因此看一个城市房子的升值潜力，人口的流向真的非常重要。

第四：郊区的房价开始出现下跌

如果一个城市楼市不景气，未来房价可能发生下跌的话，最先下跌的就是郊区的房子。反过来说，如果一个城市出现郊区的房价下跌，那可能也就意味着城市的楼市发展不景气，市区的房价也可能会下跌。

对于一个城市来说，市区的土地相对比较稀缺，通常市区的房价会更高。对于很多在城市工作的人来说，如果买不起市区的房子，自然会选择在郊区买房。因此如果郊区的房价下跌，对于整个城市来说是一个楼市不景气的信号，不利于整个城市楼市的发展。同时在郊区房价下跌之后，更多人会选择在郊区买房，市区的购房需求自然就会减少，市区的购房需求减少自然就会引起市区房价的下跌。

其实市区和郊区的购房需求本就是此消彼长的关系，购房需求总共就那么多，更多人选择在降价的郊区买房，就意味着更少人在高房价的市区买。因此郊区房价下跌对整个城市的楼市发展有很大的负面影响。



第五：土地市场降温明显

土地市场对楼市的影响也非常大，因为土地市场是否火热反映了房企对楼市的信心。土地市场降温主要表现在3个方面：土地流拍率增高、拿地成本降低、土地溢价率下降。如果土地市场真的表现出这样的状况，说明房企对于未来的楼市也没有信心，不敢高价拿地，这样的城市楼市真的没有发展潜力。

因为房企对楼市的把握是最准确的，房企有最专业的城市发展潜力分析团队以及数据分析团队，如果房企对某个城市的信心不足，说明这个城市的楼市真的没有发展潜力。对于购房者来说，遇到这种情况也需要十分小心，不能轻易买房。

结语：以上5个现象就是城市房价下跌可能出现的5个迹象，如果你所在的城市出现其中3个现象就要十分小心，这个城市房价下跌的可能性非常大，至少房价上涨已经没有支撑。