楼市的走向，一直是大家关心的热点话题。

楼市跟其他市场一样，均受到本次突发事件波及，但楼市又跟其他市场不一样，因为在此之前，一直处在严格的调控中，仔细算算，自2016年国庆后全面开启楼市调控以来，时间长达3年有余。

那么，楼市调控效果如何呢？

突发事件，让平稳的楼市增添了“变数”。

正当不少专家学者认为，2020年的楼市会在波澜不惊中渡过。但有些事情，是我们无法预料的，一场突如其来的风波改变了楼市运行轨迹。各地售楼部大面积关门歇业，让开发商措手不及，为自救，房企们一边开启线上销售模式，另一边也在呼吁救市。作为房企们的行业协会，也是纷纷向政府建言献策，全国性行业组织全联房地产商会更是撰文说明了救市的必要性和重要性：

“房地产行业体量大，上下游产业链长，若地产行业出现动荡，上下游产业链也势必遭受不同程度的冲击，并极易引发金融风险”

这句话，看似温和，实则说得挺重的，房地产是事关全局的事，若房地产行业出现问题，将会产生两大影响：一是不仅是房地产一个行业，而是关联诸多行业，牵一发而动全身；二是会冲击金融系统，最终影响到我国经济社会发展全局。

除此之外，行业的专家和大V们讲道理、摆事实，N条救市建议跃然在各媒体平台上，与此形成呼应的是，已传出一些龙头房企开始进行组织架构调整，合并、裁员、降薪等求生之举。释放的信号很明确：救房地产，不仅仅是救企业，还是关系到千家万户的柴米油盐。

从各种渠道声音和房地产行业眼下面临困难来看，拯救楼市是“箭在弦上”，不得不发。

对此，地方政府也是果断而迅速的，陆续发布了两轮救市政策。

从2月9日到2月18日，这期间主要以缓解房企资金困难和工程节点困难为主。据不完全统计，西安、上海、杭州、南昌、无锡、浙江、天津、南京、合肥、衡阳、福州、海口等省市发布的楼市新政中，主要以放宽房企缴纳出让金、税费缴纳时限和比例，开竣工时间顺延，预售条件给予放宽。

整体看，这个第一阶段救市政策，主要还是以考虑房企的实际困难而进行的调整，其目的是帮助房企渡过眼前困难。

从2月19日到至今，如果第一阶段救市仅主要是针对房企的话，那么第二轮针对需求端的刺激救市政策则更为有效。大家知道，政府调整措施让房企不至于违约，但不等同于房企就能在接下来时间存活下去。毕竟房企还有那么多到期债务要还，员工要养，各种管理成本要支出，回笼资金是房企的重中之重，把房子销售出去，是开发商的当务之急。

对此，地方政府也是看在眼里落实在行动上。如：驻马店市将住房公积金贷款额度从45万元提升到50万元，首套房的首付比例由3成降到2成；而南宁允许购买144平米以下的二套房使用公积金贷款；东莞对公积金贷款额度规定，可上浮20%，期限为30年，抚州市则针对3月1日-6月30日的购房群体，发放150元/平米购房补贴，并对契税全额补贴。单就降低购房首付比例来看，根据信息显示，目前已不少于8个城市发布类似政策。而这些主要以刺激买房需求为主的政策，显然对观望的购房群体释放的信号是积极的，如果市场不为所动，不排除进一步加大力度。

从以上两个阶段的救市政策来看，整体上是井然有序，考虑到售楼处还未全面恢复，实际效果还并未体现出来。从各地楼市政策的出发点来看，均是按照“保持房地产健康平稳发展”目标而行。

看得出，只要是在整体平稳的这个大框架下，救市政策是可以通关的。但如果救市“尺度”过大，违背国家“房住不炒”精神，自然会受到阻止。

救市“尺度”上升到政治高度，省政府约谈“纠偏”

据河南省人民政府网站显示，在2月28日，河南省政府正式约谈了驻马店市人民政府主要负责同志，要求驻马店政府提高政治站位：

坚决贯彻党中央、国务院决策部署，按照省委、省政府工作要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，切实落实城市主体责任，保持房地产调控政策连续性、稳定性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，实现稳地价稳房价稳预期目标。

从措辞来看，是相当严厉的。这次约谈背景是2月24日，驻马店市人民政府发布的《驻马店市人民政府关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》文件，其中一些救市举措显得有些操之过急、步子迈得过大了。这是本轮救市以来的首次约谈，实际上，也为其他城市接下来有可能发布的救市政策敲响了警钟，那么，如何把握好这个救市“尺度”呢？我们不妨来看看央行、央媒的表态。

面对各城连续不断的救市动作，央行、央媒明确表态回应

1.在2月21日，人民银行在召开的2020年金融市场工作电视电话会上再次强调：

保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。

这与央行在2月19日发布的2019年第四季度中国货币政策执行报告的政策基调一致，保持房地产金融政策的连续性，意味着对待房地产的金融管控政策不会朝令夕改，不会将房地产作为短期刺激经济的手段。

此外，稳定性也是房地产金融政策重要考量的方面，就拿从3月1日开启的LPR房贷利率计价方式改签来看，央行副行长刘国强也明确表示：

房住不炒仍然是当前房地产调控政策的主导方向，银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率，基本保持原有水平。要坚决贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。

由此可知，未来房贷利率虽然与市场利率接轨，但还是会受到楼市调控管制，通过加点的方式维持房贷利率市场稳定。当然，差别化信贷政策实施，也意味着刚需和炒房将区别对待，支持前者，抑制后者。个别地方“大尺度”刺激购房需求端的做法，显然是不合时宜的，违背房住不炒的主旨精神，也必定“出台即宣告结束”。

2.央媒经济日报在2月28日刊发了题为《楼市纾困必须坚持“房住不炒”定位》文章，随后，人民日报也予以了转发，文中既考虑到当下楼市的现实情况，同时也明确指出：

各地在根据自身情况积极出台房地产纾困政策的同时，必须坚持“房住不炒”的定位和底线；

各地既要出台政策帮助房企减轻困难，稳定经济发展，也要防止调控“失控”，房价快速上涨放大楼市风险；

从文中体现出的核心思想可看出，与央行的表态一致，房住不炒是出台各项救市措施的底线和基础，谁也不能违背，一些指望房价大涨的想法显然也是不现实的，楼市平稳仍旧是未来楼市的主基调。

在这样的市场状态下，两类人有麻烦了

一类是高杠杆开发商。根据人民法院公告网显示，截止到2月14日，2020年全国已有98家房企申请破产清算，这些房企有两个显著特征，一是大部分都是中小房企，二是大都与资金链出现断裂有关。所以，在国家维持现有房地产金融政策大基调不变的情况下，不能得到及时输血的高杠杆房企，其日子将越来越难过。

二类是高杠杆炒房客。对于炒房客来说，房价不涨或者少涨就意味着每天都在亏损，如果是自有资金还好些，亏的仅是本金，而对于此前高杠杆买房的炒房客来说，将面临两难境地，如果割肉，在这样的市场状态下未必有人接手，如果硬抗，连本带息难以长久坚持，这个麻烦可能只有他们自己才能体会。