中国楼市有很多怪现象。

比如，经济总量、汇聚资金总量明显低于北京、上海的深圳，房价不仅稳居内地第一，而且不断拉大跟京沪的差距。最新的数据显示，深圳住宅每平米比北京贵了2.3万元，接近于上海的1.5倍。

再比如，楼市不限购、经济增长不错的重庆，房价一直不温不火，甚至有点偏冷。

同样号称“天堂”，同样经济增长不错的杭州和苏州，楼市热度也差别明显。近年来土地供应量巨大的杭州，一直“高烧不退”。

这都是由什么原因造成的？

目前大多数研究，都从需求端入手来分析市场变化。而地方政府楼市调控的招数，也往往集中在需求端，看起来很热闹，但效果往往不明显。

究其原因，是大家都忽略了“供应端”的情况。尤其是中长期“供应端”的基本趋势，而这个趋势跟人口增长、印钞速度等一起，决定了房价走势。

我让我的助理统计了2000年以来13个主要城市，每年的 “商品住宅新开工面积”，得出了下面这张表格。

需要说明的是，个别城市的数据缺少1年或者2年的，用前后两年数据平均值来计算（其中苏州、武汉和长沙存在这种情况，但误差不会很大）。

可以看出，自2000年以来，重庆一共新开工了6.37亿平方米的住宅，在13个城市里遥遥领先。

至于上海、苏州、成都、北京、天津、郑州这6个城市，过去20年里都建设了超过3亿平方米的住宅，供应量也是比较大的。

供应量最小的，恰恰是人口增长最为迅猛的深圳，20年只开工建设了1.22亿平方米的商品住宅。

而这组数据，可以解释深圳房价为何比京沪更贵，因为深圳的合法住宅太少了。

2020年8月的时候，深圳官方媒体曾公布了一组数据：

截至2020年初，全市住房总量增加至约1082万套（间），户均套数达到约1.13套（间），居住面积总量增加至6.12亿平方米，人均住房面积达到27平方米，住房供需相对平衡。

也就是说，深圳可以住人的房子一共有6.12亿平方米，人均居住面积是27平方米，那么可以倒推出来，深圳的实际居住人口是2267万人。而在统计公报里，深圳承认的常住人口是1344万人（截止2019年末）。

至于这6.12亿平方米的“住房”，其中大部分是城中村、违法建筑，大约有600万套左右。此外，还有170到180万套（间）的工业区宿舍，以及数量不少的军产房、房改房、村委统建楼等。

按照官方统计部门历年公布的“商品住宅新开工面积”，深圳2000年到2019年新开工的商品住宅，只有1.22亿平方米，占全部住房（6.12亿平方米）的20%。

由此可见，深圳楼市是典型的“双轨制”，其中非商品住宅占比非常高。

深圳的商品房价格虽然远超京沪，但70%的住房是“非商品住宅”，它们没有“红本”，很难转手，实际交易价格也明显偏低。比如同样地段、同样档次的军产房，价值只相当于商品房的5折到6折；至于小产权房，则要打3到4折。

因此，深圳楼市是非常特殊的市场，所谓学新加坡或者学香港，都是伪命题，因为深圳已经走出了一条自己的路。

对于闯深圳人来说，买一套合法的、有红本的住宅，意味着入股了深圳，可以分享城市发展的红利，可以安心地长期在深圳奋斗、生活。从这个角度看，深圳住宅供应量偏小了，未来需要大幅增加供应量，才能适应城市发展的需求。否则，是留不住人才的，也很难留住企业。

上图是深圳历年新开工面积情况，近年来有所增加，但力度还有待进一步加强。

相比之下，重庆是另外一个极端。如果说深圳是长期供应不足，重庆是长期供应过剩。虽然重庆是一个“省”，表面上人口总量超过京沪和广深，但其实人口增量未必有四大一线城市多。

所以，当天量供应持续进行了20年后，重庆房价就显得比较稳，即便没有限购也波澜不兴。重庆发展方向也比较多，前几年重点在两江新区，向北发展态势明显。最近两年强调“西进”，跟成都的“东进”相呼应，以构成“成渝双城经济圈”。

发展重点方向的变化，带来更大的供应量。当然，这也就压制住了重庆的房价，让很多炒房客折戟沉沙。

重庆和深圳作为两个极端，告诉我们一个真理：想控制住房价非常简单，也非常容易，多供应土地就是了。

深圳不是小吗？把东莞惠州划给它，合并成一个大城市就可以了。尤其是惠州，一旦划归深圳，可以提供天量土地，足以抑制住傲娇的房价。

再看一下杭州。

很多人一直困惑，为什么过去几年杭州年年卖地金额第一，楼市仍然红火，一点没有下跌的意思？

当我们把过去20年商品住宅新开工面积累加之后，惊奇地发现：杭州的供应量不是多了，而是有点偏少。

杭州总人口当然没有办法跟北上广深相比，但过去这些年增量是可以相比的。

增量人口来了，必须要增量住宅来承载。20年累计2亿平方米，不算多。至少跟苏州的3.6亿平方米相比，杭州少了很多。

所以，杭州楼市易涨难跌，也就找到了答案。

考虑到人口总量，广州过去20年商品房住宅增量也不算多，不过2.1亿平方米左右。

深圳曾公布过截止2014年的违法建筑数量，当时是：37.3万栋，4.28亿平方米。这个数据堪称惊人。广州城市总面积比深圳大很多，所以违法建筑总存量估计只能比深圳多，不会比深圳少。这分流了一部分居住需求，缓解了广州的住房矛盾。

但整体而言，广州的商品住宅供应量并不算高。

在6个“3亿量级”的城市里，常住人口偏少的是郑州。所以，郑州的供应量有点大了。这是最近两年郑州楼市比较稳定，甚至还有点冷的根本原因。

但从长远看，郑州是河南这个9000多万常住人口的大省的“单中心”，所以郑州供应量偏大不是大问题，未来可以逐步消化。只是短期造成了较大压力。

这也再次告诉我们，只要增加供应量，没有稳不住的楼市。

上图是上海2000年以来新开工面积的走势图，可以看出上海最近两年住宅有所增加，但非住宅增长更快。这种局面如果不改变，未来有可能步深圳的后尘——住宅变得稀缺，容易上涨；写字楼、公寓、商铺过剩，空置率上升。

上图是广州的走势图，最近几年住宅和非住宅都在增加，这也是广州楼市上涨动力不如深圳、上海充足的原因。

上图是北京的供应量走势，2016年以来逐步走低，到2020年有所反弹。

最后，我们再比较一下北上广深四大一线城市商品住宅的供应量走势：

深圳一直都是那个“供应量最小”的城市。

而深圳的人气一直很旺，下面是四大一线城市小学生人数走势图。深圳从第四名跃居到第二名，未来可能超过广州。

所以，深圳未来不仅要在教育、医疗上补短板，还要在住房上补短板。

目前深圳的住房结构，更像是一个工业区，而不是一线城市。

只有大幅增加合法住宅的套数、面积，不断增加新市民“入股深圳”的机会，深圳才能有持续的竞争力。