以前有“投资不过山海关”，现在有“楼市北方跌南方涨”。

2020年下半年，深圳、杭州年底“万人摇”层出不穷，楼市异常火爆。厦门甚至出台政策，未来5年房价年涨幅不得超过5%。

相比之下，北方的楼市，似乎受到天气的影响，大多寂寞萧条。哈尔滨甚至出台“十四条”新政，助力楼市去库存。

楼市已经出现“南北分化”，北方全面掉队，南方成碾压之势的论调甚嚣尘上。

文/十二不惑

分化趋势不可逆转

楼市“南强北弱”的观点已经出现许久，有业内人士认为，北方楼市将呈衰落之势。

不久前，《2020年房价跌幅较大的十大城市》排行榜出炉，下跌幅度最大的城市中，北方就占据了8席，其中廊坊、青岛、济南位居前三，廊坊跌幅更是高达8.4%。

反观百城房价排行榜（2020年11月），前十当中仅有北京和天津。

南方最典型的城市深圳，去年上半年率先上涨，即便经历了7月15日的“最严调控”，却依然挡不住购房者的热情，去年房价同比上一年上涨25%。

临近的东莞因为承接深圳转移的制造业和人口，楼市与深圳一同开启上涨模式，年涨幅超过40%，位居全国第一。

同时，周边的惠州、佛山、广州均有不同程度的涨幅。

除了珠三角，长三角的楼市也是一片火热。

南京近年来虽然调控不断升级，但是在去年11月，还是经历了79次开盘，其中16个楼盘当日售罄，占比达20%。

杭州、上海也出现了许多开盘便售罄，摇不到号的情况。

相比南方城市，北方却略显微凉。

其中，郑州房价呈现持续下跌的态势。克尔瑞数据显示，2020年上半年郑州平均去化率只有42%，7月份在全国大多数城市新房销量都处于上升阶段时，郑州反而比上一年同比下降25.5%。

东北城市哈尔滨，更是在2020年11月18日，出现了政府鼓励开发商主动让利降价销售的情况。

背后原因主要是哈尔滨的楼市库存过高，房子供过于求。

哈尔滨的情况，只是冰山一角。据不完全统计，近7年间东北外流人口超过160万，其中哈尔滨所在的黑龙江省，几乎所有市区都处于人口净流出状态。

而天津、石家庄等环京重镇更是跌出了名，9月份“天津一平米降价5000元”的报道，一时间成为热点新闻。

虽然后面官方出来辟谣，但是业内人士都知道，相较于2017年的房价，天津、石家庄、廊坊等环京城市都出现了接连下滑的现象。

纵观全国，楼市中“南北分化，南强北弱”的趋势已经难以阻挡。尽管有北京这样的个别城市，依然能够展露头角，但是难抵大趋势。

南强北弱的经济差异

本质上，南北房价差异的背后是经济差异，即南方的经济整体要强于北方。

在国家统计局公布的2020年前三季度GDP总量十强榜单中，只有北京一个北方城市，其他九个均为南方城市，依次为：上海、深圳、重庆、广州、苏州、成都、杭州、南京、武汉。

而且过去十年的GDP下滑前十中，全是北方城市。与此同时，GDP增速最快的十个城市中，南方城市占绝大部分。

北方重点城市天津经过供给侧改革后，万亿GDP被“挤水分”挤掉了三分之一，其中2019年GDP总额14104亿元较2018年的18875亿下降了25%。

近几年，天津经济表现不佳，一直为北京输送人才，天津的人口大量迁徙到北京。

和天津相比，南方城市贵阳，却依靠打造千亿产业大数据，吸引了很多高科技企业和人才，GDP增速曾连续4年居全国第一。

这些还只是经济发展史的一个缩影，实际上南方无论是在城市经济群建设，还是港口赋能原料基地建设方面，都明显优于北方。

众所周知，我国主要的三大城市群是指：京津冀城市群、长三角城市群和珠三角城市群。

从经济和产业角度来看，京津冀城市群中，北京是核心城市，其他城市并不起眼，就连天津也逐渐黯然失色。而且环北京周边的郊县，大都经济基础差，产业薄弱，一离开北京仿佛进入了农村。

可是在长三角城市群中，除了上海，周边的苏州、无锡、嘉兴、杭州等城市经济和产业基础都比较好，和上海连成一片。并且城市与城市之间产业相互关联，各有特色。

同样在珠三角城市群中，除了广州、深圳两大核心城市之外，附近的东莞、佛山等城市经济和产业基础都不错。

此外，南方城市中成都、重庆、武汉等城市经济基础也比较好。

整体而言，南方城市的经济要好于北方城市。

人口由北向南迁徙

房价涨跌，短期看政策、中期看土地、长期看人口。

近几年，北方人口大量向南迁移已经是不争的事实，特别是很多东北人去海南定居。

最新一次的人口普查已经结束，根据国家统计局近期公布的相关数据以及部分城市的统计公报，对42个重点城市的人口净流入情况进行梳理，得出一份“2020年人口净流入最多的十大城市排行榜”。

前十名分别是：上海、深圳、北京、东莞、广州、天津、佛山、数字、宁波和杭州。

这十大城市全部来自三个经济圈，其中，珠三角4个，长三角4个，京津冀2个。南方城市有8个，北方城市仅有2个。

另外2012-2017年的五年里，全国十大人口净增城市中，北方只有天津、北京、郑州三个城市，且净增最高的前五个城市均为南方城市。

由此可以看出，人口大量净流入南方一二线城市，北方只有北京、天津等少数城市的人口保持正增长。

放眼全国来看，大量三四五线城市及乡村人口呈净流出状态，且北方人口向南方大城市迁徙的情况非常明显。

全国范围内巨大的人口财富源源不断地滚入南方城市的口袋中。

当然，还有一个是地缘性影响因素。

南北气候存在着巨大差异。

纵观全球，经济发达的地区，绝大多数都集中在舒适的温带和亚热带地区。而北方普遍存在漫长、寒冷的冬季，一定程度上限制了人们的经济活动。

一些北方城市，下午5点就下班，而在南方城市，有一些公司，晚上9点员工还在加班。

寒冬腊月里，在广州、深圳的暖冬里依然有很多人在外奔波，拜访客户。而在东北，大多数人都只能宅在室内。

此外，南方城市有更积极的人才战略和人口战略。

以一线城市为例，深圳、广州在入户和人才引进方面比较积极，而北京落户非常困难。就连一向落户难度高的上海，也逐步放开了落户条件。

整体而言，由于经济、产业、气候、人才政策等差异，导致楼市出现南北分化。