从1998年住房改革开始，实物分房全面停止，房地产正式进入了商品房时代，直至如今，飞速发展了将近22年。

日前，中国社会科学院财经战略研究院发布了《中国住房发展报告（2020-2021）》，报告显示，截至2020年11月，房价平均水平突破万元大关，全国房价平均为10071元/平方米。

这意味着，2021年，是楼市进入“万元时代”的第一年，对于购房者当然不是一个“好消息”。数据显示，2020年12月份，全国312个城市中平均房价超过1万元的有75个，其中，深圳平均房价最高达87957元，同比去年涨幅34.25%。

前不久，深圳市人力资源和社会保障局发布了2020年人力资源市场工资指导价位，总体上看，2020年工资整体平均值为7825元/月，中位值为6432元/月。

如果按照中位值计算，深圳市一对夫妻的家庭平均月收入在1.3万元左右，年收入在15.6万元左右。而深圳购置一套60平米住房首付需要60*8.7*30%=156.6万元，仅按收入计算需要近10年时间，减去租房成本与日常开销的话需要更久，对于没有结婚的个人来讲买房时间可能会拉长一倍。

也就是说，在没有家庭的支持下，一个普通年轻人在23-24岁大学毕业后，可能需要20年的时间才能凑足一套小户型住房的首付，其后还要面临30年的房贷负债，差不多到退休都不能完完整整地拥有自己的房子。

当然，有的人或许会认为通过深圳类比全国是以偏概全。然而，根据相关机构调查统计显示，2019年全国50个典型城市房价收入比排名中，深圳市房价收入比为35.2，位居榜首，紧随其后的众多一、二线城市，仅仅只有长沙房价收入比为6.4，略微高于国际正常水平3-6。并且，房价收入比是通过家庭平均收入计算的，换个角度来讲，个人买房是越来越难了。

尽管个人买房越来越难，但在房地产市场中，还是存在着购房“刚需”。因“居者有其屋”“有房即有家”等传统思想的影响，以及住房所捆绑的就业、教育、医疗等资源和社会、养老保障，在城市中拥有一套住房存在着必要性。何况，对于许多三代同堂的家庭来说，老房子因为年限缘故，居住空间狭小户型拥挤，水、电、气、热等基础设施逐渐老化，生活品质正处于直线下降的状态，因此，存在着改善型需求。另一方面，如今婚姻、教育都和住房有着直接联系，房子是婚姻的门槛和入学的敲门砖，因此，对于需要结婚并生育小孩的年轻夫妻来讲，也存在着住房需求。

这两个方面的基础上，租房居住并不能完全的解决问题，买房居住可以说是燃眉之急并不能等。然而，2021年，楼市或将出现2个“坏消息”，购房者应当注意，否则本就背负房贷艰难购下的房子，未来面临着难上加难的情况。

1、烂尾楼

近年来，烂尾楼的现象数见不鲜，多次引发热议。众所周知，房企开发商以“高负债、高杠杆、高周转”的模式运营的，一旦现金流出现周转困境无法逆转，则会有破产倒闭的风险，楼盘也会因为缺乏资金而无从建设，轻则延期交房，重则楼盘烂尾，购房者一边要偿还房贷负债，而另一边却无房可住。

据相关报道，2020年全国共计有408家房企发布了相关破产文书，小微房企集中破产，部分中大型房企债务违约高发。2021年房企到期债务规模预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿元大关，房企偿债压力继续攀升。

对此，在去年8月底，住建部、央行曾在北京召开重点房企座谈会提出了“三大红线”，分别是剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比小于1 ，根据踩线情况，房企的融资受到直接限制，踩线3条将不得融资。据消息称，从2021年1月1日起，开始全面施行。

另一方面，据贝壳研究院数据统计，2020年以来，已有26个省市出台加强预售资金监管的相应政策或实施细则。也就是说，预售资金将受到严格监管，购房者虽然大概率不会面临着烂尾楼的情况，但是延期交房或许不可避免，因此，购房者买房时应该尽量选择做好调查，选择知名房企。

2、贷款难

2020年12月31日，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分档对房地产贷款集中度进行管理，自2021年1月1日开始全面施行。

具体对个人住房贷款上限分有5个档次：

第一档，中资大型银行。具体为中农工建、邮政、交通、以及国家开发银行，其占比上限为32.5%；

第二档，中资中型银行。具体为招商、浦发、中信、兴业、广发、华夏银行等等，其占比上限为20%；

第三档，中资小型银行和非县域农合机构。具体为城市商业银行、民营银行、大中城市和城区农合机构，其占比上限为17.5%；

第四档，县域农合机构。其占比上限12.5%

第五档，村镇银行。其占比上限7.5%。

当然，这里的个人住房贷款上限并不是买房时能贷款的额度占比，指的是在一年中，银行各项贷款余额中个人住房贷款余额的占比，假设按照第二档，某个银行一年的贷款总额为2000万，那么个人住房贷款上限就只有2000*20%=400w，如果按照一套住房需要贷款100万元来计算，就只可以够4个人贷款买房。

这就意味着，一旦银行一年内个人贷款余额占比临近上限值，购房者将面临着提高首付款才能够买房，而一旦银行个人贷款余额达到上限，购房者将面临全款支付才能买房。其次，在房地产市场中，新房属于优质房产，二手房则次之，有的二手房年限时间过长是不能贷款的，换个角度来说，2021年，总体上贷款会变难，而新房比二手房更容易贷款。

结语：根据社科院发布的《中国住房发展报告（2020-2021）》预测，2021年中国楼市总体有望延续平稳，预计房价同比增幅维持在5%左右。也就是说，房价还是会有所上涨，购房者如不注意上述的两个问题，烂尾楼或者贷款难都会导致购房时间推迟，意味着购房成本继续增加，买房难度又进一步加大。