经历了一年的长途奔袭，2020年的大幕终于落下。

回望这一年，各行各业都经历着多重考验。特别是房地产行业，年初几近停摆，直至4月份才有了“解冻”的迹象。

这一年，楼市走出了不一样的行情，“低开高走”，旺季不算旺，淡季却成交火爆。

以青岛为例，传统旺季“金九银十”新建商品住宅成交套数分别为11911套、10198套，而到了年底，本该是鸣金收兵的时候，却在开发商花样百出的促销手段下，实现了年末“翘尾”，11月商品住宅销量为12169套，12月份更是达到了14487套。

青岛只是全国的一个缩影，上海、苏州、武汉等多个城市都上演了折尾行情。

纵使今年有疫情这个黑天鹅事件，纵使年初时舆论都在唱衰房地产，但中国楼市还是展现了其强大的“抗击打”能力。伴随着岁末“亮眼”的成交数据，“楼市回暖”的论调开始活跃，甚至有不少人预测，2021年会是楼市大年，房价上涨将是趋势。

特别是年末，社科院发布了《中国住房发展报告（2020-2021）》，对楼市走势进行了预判。其中特别提到，2021年中国房价平均将会上涨5%左右。报告一出，也是引发了各方热议，因为社科院在房价预测方面一向比较“神”，几乎每次预测最终都得到证实。

而融创广深区域执行总裁余英也对2021年楼市进行了五大预测，其中第二条提到，春节后一二线率先起飞，全年量价企稳，年底“翘尾”。

可以说，从官方再到业内人士，出奇一致的看好今年的市场。

尽管中央一直强调房地产要“健康平稳发展”，但谁也无法保证是否会出现局部的震荡起伏。像是深圳的房价，就一路高歌猛进，并没有在调控面前低头。

很多人会问，去年年末的行情是否会延续到2021年？如果楼市普涨，青岛会跟涨吗？

房价涨不涨，供需是第一决定因素。这里的供需，包括了土地供应、楼市库存、人口等多重因素。

2020年上半年，青岛的土地市场供销两旺，特别是近郊区的即墨、西海岸、胶州，开发商拿地可谓“激情满满”。下半年虽然不似上半年那么疯狂，但从全年来看，土地出让及成交量仍是巨大的数字。人们说，开发商拿地，这不正说明了他们对楼市的信心吗？

实则不然。要知道，土地是房企的生存之本，有了地才有机会继续跟市场博弈，才不会提前出局。早在2012年，万科总裁郁亮就说过，房企不拿地会饿死。房企频繁拿地与是否看好后市并无太大关系，不论市场好不会，都要拿地。

大量的土地出让，让本就库存高筑的青岛楼市继续“蓄水”，如果不及时“泄洪”，那么高库存就会成为悬在青岛楼市上空的达摩克利斯之剑。

二手房更不用说，仍看不到有任何回暖的迹象。目前光青岛主城四区就至少有3万多套房源需要消灭，挂牌一年多无人问津的房子比比皆是。2021年有多少房源会挂出来，还都是未知。一边是不断入市的新房，一边是不断积压的二手房，如果没有好的去库存的方法，恐怕下半年即墨城西的激烈状况会再度上演，特别是没什么产业跟人口支撑的郊区，大概率崩溃。

说到人口，青岛近些年不断放宽人才政策，山东也赶在年底出手，提出全面放开城镇落户限制。从短期来看，确实可以释放需求，提高市场活跃度，疏解库存压力。但从长期来看，对楼市的影响有限。归根结底，城市吸引力靠的是自身经济实力，有长期的发展利好，有良好的基建、教育跟医疗配套，以及人才对城市未来的良好预期，只有这样才会有源源不断涌入的人口。从青岛的现状来看，与一线城市甚至个别同级别城市间的差距还是十分明显，人口净流入并不乐观。吸引不来人，就不会产生购房需求，楼市自然就会转冷。

所以你说，如果今年楼市回暖，一线城市销售火爆，这种状态会传到青岛吗？恐怕几率不大。无论是新房还是二手房，青岛都处在一个承压的状态，甚至连人才住房都遇冷了。这种情况下，我认为青岛楼市2021年的基调几乎已经奠定了，能维持现状已经很好了。至于买房建议，在条件允许的情况下，主城核心区仍是最好的选择。