近期，业界关注的焦点是“需求侧改革”。这个话题很大，怎么理解呢？我从事房地产研究接近15年了，“手里拿着锤子，看什么都是钉子”，觉得这事儿与房地产有关，那就拿老百姓很关注的住房来剖析这个话题吧！我国百姓不爱提前消费，但买房是个例外。无论富豪还是平民，有房的没房的，沿海的内地的，一听说政策鼓励买房，个个都跟打了鸡血似的冲进售楼处。

过去十几年，经常听说的“需求管理”、“逆周期调节”等字眼，很大程度是刺激住房消费。所以，一旦听到要鼓励住房消费了，整个经济链条就迅速循环起来，消费也好、投资也好，都昂扬向上，屡试不爽。

但过去十几年，几个大周期下来，这个链条转得越来越别扭了。房价涨得快，综合通胀始终比预期的要高，各参与方都拼命“加杠杆”，住房需求侧越来越不健康。

房地产企业“高举高打”（高价拿地、高成本融资）弯道超车、冲千亿、冲万亿；地价一旦上涨，地方靠土地抵押，“上项目”就不亦乐乎；考虑房价后的综合成本、机会成本高，实体企业不得不举债“扩投资”；老百姓加杠杆也不含糊，也是过去几轮“逆周期调节”中杠杆上升最猛的。

直观的感觉是，当下富人也好、工薪也好，都觉得要买房、抵抗通胀。但是，这场杠杆游戏中，谁的起始资产大、谁的胆儿大，谁就获得了先入为主的加杠杆优势，谁就能在加杠杆中获得最大的资产溢价。于是，这几年的新房供应，越来越豪宅化了，低总价、小户型的房子越来越少，特别是今年疫情后。

因为，购买力越来越集中在换房和炒房群体中。当然，地价、杠杆上涨也是驱动力，而各方做局营造房价上涨预期也不可忽视。期间，确有住房消费升级的成分，但种种迹象表明，这个升级是不正常的。比如，只有一二手房价格“倒挂”的新盘，才能卖得好，这与过去几轮上涨周期中，“一开盘、即热销”完全不同；比如，即便大户型热销，但更热销的是紧凑型的“小三房”，80平米左右户型，过去是1-2房，现在都能做到3房。

说明什么？面对高房价，即便改善换房，也不能任性地换200平米的房子。因为，卖掉手上的小户型、老破小，改善换房的首付款没问题了，但面对的房价已今非昔比，收入还没涨到那个地步，月供很难支撑。于是，换房改善的，既在乎均价，更在乎总价可控。已经上车的，享受到了资产溢价，换房都如此困难，遑论没有买房的。没上车的，表面上骂骂咧咧，暗地里卯足力气攒首付，等着下一轮楼市调控来临，创造上车的机遇。

上面讲的还是有效购房需求，这几年进入大城市打拼的年轻人、新就业大学生，如果没有父母支撑，已经很难支撑起购买力了。他们面对的不仅是高房价，还有水涨船高的租金。这就是为何今年疫情后很多长租公寓爆雷了，导火索就是收入预期下降，租客退出高租金的长租公寓，转到低租金出租屋，或选择“合租”、城中村，导致出租率下降，恶化了资金链。所以，楼市的“需求侧改革”，不再是需求端加杠杆、靠财富预期刺激买房，而应该是在对“需求分层”的基础上，通过规划、供地、公共服务配套等支持，辅以住房供给侧改革，支持和满足基本住房需求。

近期，国家“十四五”规划对于住房保障空前重视，要求构建以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，同时还要加大老旧小区改造。通过公租房，对户籍低收入、住房困难家庭应保尽保。保障性租赁住房是新提法，主要针对新市民的住房需求，政策要求“有效扩大保障性租赁住房供给”。

言下之意，当下住房最困难的是新市民。共有产权住房针对的是在城市已落脚几年，但买不起商品房，又够不上保障房的“夹心层”。老旧小区改造针对有住房但无住房消费（装修、换房）的人群。总之，这几类住房消费需求，这几年一直压抑着，也是住房的“需求侧改革”最核心的内容。