回顾2020年，如果要用一个词来形容，估计只有“意外”了吧。

　　年初疫情黑天鹅来袭，国内外经济受到严重冲击，全球陷入一片恐慌。

　　为了应对突发状况，央妈开闸放水，两次下调LPR利率，让中国率先实现经济正增长，而各地从年初放松楼市调控，到下半年收紧调控，出现360度反转......

　　种种表现，用“活久见”来形容都不为过。

　　那么，如何总结2020年楼市？2021年楼市又将怎么走？

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　　2020年楼市总结

　　先来看看中指院的几组数据。

　　房价方面，2020年1-11月百城新房价格累计上涨3.19%，其中一线城市上涨3.77%，二线城市上涨3.32%，三四线城市上涨2.26%。尤其是珠三角和长三角，新房价格涨幅同比明显扩大。

　　可见，随着疫情影响的逐步消退，百城新房涨幅已经超过去年同期水平，整体价格稳中有升。

　　土拍方面，2020年1-11月全国300城住宅用地成交9.3亿平方米，同比增长6.3%；出让金为4.4万亿元，同比增长17.8%；成交楼面价为4698元/平方米，同比上涨10.9%。

　　可见，即便有“三条红线”压顶，房企们的拿地热情依旧不减。

　　房企方面，2020年1-11月TOP100房企销售业绩持续增长，并且已经有32家房企跻身千亿行列。其中，超级阵营、第一阵营、第二阵营房企的销售额增长率均值都在10%左右。

　　可见，加大营销回款依然是房企们的重中之重，强者恒强的趋势依然明显。

　　整体而言，今年楼市主要有以下几个特征：

　　1、年初货币放水，随着人们积压的购房需求释放，以深圳为代表的热门城市，房价出现不同程度上涨，并出现板块轮动和打新潮，主要集中在长三角和珠三角。

　　2、高层依然以“房住不炒”为调控主基调，但是年初各地为拉动经济，楼市调控有所放松，让部分城市房价上涨过快，从而导致下半年的主旋律转为调控收紧。

　　3、楼市分化，主要是热点城市和城市群以及南北分化非常严重，北方除个别城市（如西安）之外，其余大部分城市的房价出现不同程度下跌，而以深圳、杭州为代表的珠三角、长三角、城市，以及南京、成都等强二线城市，房价则上涨过快。

　　4、政策更加保护刚需，从各地调控政策来看，为了打击投机炒作行为，不少城市都增添了新楼盘向无房家庭倾斜的新规定，让房子回归居住属性。

　　5、改善型住房需求扩大，一方面是因为疫情的原因，购房者更关注大面积户型以及低密度楼盘，另一方面和避险情绪有关，今年中高端楼盘出现排队抢的现象就是最好证明。

　　6、监管部门对房地产的风险调门再次提高，认为房地产是中国系统性金融风险的最大“灰犀牛”，并由此引发了“三道红线”的出台，从根本上改变房企“高负债、高周转、高杠杆”的发展模式。

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　　2021年楼市预测

　　1、宏观经济方面，货币政策会更稳健，资金面保持合理充裕。

　　2021年，国际环境不确定性因素还有很多，尤其是拜登上任后，中美贸易的发展还不明朗。

　　而国内，虽然从各项经济数据来看，经济已经稳步复苏，但仍不能和以往相比，而且就业形势也存在较大压力。

　　所以，为了稳增长、促就业，明年中央仍然会通过稳健的货币政策来支持实体经济，尤其是年初有可能再次放水，M2增速也会保持在高位，待经济恢复正常水平后才会收紧。

　　与此同时，房地产金融监管也会继续强化，尤其针对三道红线会出台相关政策，防止资金过度流入房地产市场。

　　2、政策方面，调控可能细化至因区施策、因人施策。

　　前段时间，十四五规划建议出炉，房住不炒、因城施策、促进房地产市场平稳健康发展等表述 ，与目前楼市调控基调是一致的，也意味着这是未来五年的调控方向。所以，在三稳的目标下，短期内整体楼市限购、限贷、限售等政策是很难放松的。

　　但是我刚才也说了，今年楼市分化非常严重，所以不同城市的政策会不同。

　　一线和强二线城市，由于今年基本都很火热，所以政策不会全面放松，甚至会像西安那样根据个人购房情况调整首付比，进行因人施策。

　　当然，由于城市内部也存在分化，所以不排除会变相放松，进行因区施策，例如之前广州黄埔、南沙等区域放松人才落户门槛。

　　而三四线城市，政策放松的可能性很大，毕竟前几年积压的库存实在太多，而且又面临人口流失，再不刺激只能完蛋。

　　3、房价方面，明年呈现前高后低，年初大概率出现小阳春。

　　从土地市场来看，由于不少城市仍然出现土拍热潮，而且价格比以往创出新高，特别像北京还取消了限价，这还是十分罕见的。

　　而面粉决定面包价格，当这些高价地集中入市，势必推动房价上涨，同时带动地块周边二手房的价格。

　　所以，明年上半年可能会出现房价高点，而随着调控和市场承接力下降，下半年会有所回落，整体呈现前高后低的情况。

　　从购房者来看，在疫情影响下，今年的购房计划被打破，或因为收入减少，或对市场抱有悲观态度，不少人都没有购房或者把购房时间推迟。

　　但是，经过一年的时间，看着房价依然在上涨，买房钱也筹得差不多，他们年初购房意愿就会增强，而且每年学位房热潮也刚好在年后出现，所以明年小阳春还是大概率会出现。

　　4、三道红线之下，房企洗牌加剧，部分房企甚至会消失。

　　前面提到，今年房企依然是高层的重点监管对象，尤其是三道红线的出台，可谓致命一击。

　　在此情况下，降负债、降杠杆成为了绝大部分房企的必答题，而且房企今年银行贷款、信托贷款等融资方式也被中央围追堵截，资金环境可以说是非常不乐观。

　　所以，2021年对于房企来说是决定生死的一年，在这场寒冬中，除了有央企和国企背景的房企之外，大部分中小型房企（不排除部分大型房企）将熬不过去，逐渐退出市场。

　　5、高质量房子越来越多，购房者能买到更好的房子。

　　通过三道红线的洗礼，市场集中度会越来越高，龙头房企的市场占有率也会越来越高。这就意味着，高质量的楼盘会越来越多，成为未来5年的主流。

　　而且，在产品同质化的今天，房企也明白唯有做出亮点才能脱颖而出，毕竟现在的购房者可不傻，买房都变成了婆婆挑媳妇，就算微小的差异都会被放大。

　　6、二手房量价会持续走低，老破小价值缩水甚至亏本。

　　从今年二手房市场来看，不少城市的挂牌量都创了新高，例如重庆破17万套、天津和重庆破14万套、成都破13万套......

　　尤其是一些地段差，没有学区加持的二手房，就算大幅降价也没能卖出去。

　　所以，明年二手房挂牌量会继续增加，而且在一手房的冲击下，客户也会被分流，而没有优质学区价值的老破小，将面临资产缩水甚至亏损的问题。

　　7、改善型住房市场的需求继续增加。

　　经过这次疫情，改善型住房受到了购房者的重视，市场成交占比越来越高，在疫情还没完全结束的情况下，购房者对改善型住房的需求会继续增加，延续到2021年。

　　此外，一二线城市的旧改仍在轰轰烈烈地进行，也会催生一批强大的改善购房群体。

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　　明年买房的几点建议

　　关于明年买房，我简单说几点建议吧：

　　1、买房投资首选一线城市，强二线城市次之，原因不多说了，基本面决定了一切，城市群可重点关注长三角和珠三角，京津冀和成渝次之，记得要避开天津、肇庆、石家庄等坑货。

　　2、挑项目的时候，记得避开高负债的开发商，这是防止房子出现烂尾的唯一途径，具体请百度房企负债表，我就不点名了。

　　3、对刚需来说，明年下半年买房会更省钱，因为刚才说了明年房价高点会出现在上半年，而且下半年通常来说楼盘优惠也比较多。

　　4、对于房东来说，由于一手房价格高点在上半年，所以这个时候把房子稍微降价，可能会更容易转手。

　　5、对投资者来说，2021年请放慢脚步，不要给自己加太大的杠杆，不要对房产抱有太多预期，有闲钱可考虑地产股，或者科技、教育、文化等国家重点发展的新领域。