楼市在房价普涨格局之下，可谓是“鸡犬升天”！

但到了分化格局下，拼的就是“想出手时就出手”。

01

对于当前的楼市来说，什么最重要？

流动性、流动性、流动性！

楼市火爆，房价普涨的时期，几乎什么样的房子都有人买。

但在目前楼市分化的格局下，“流动性”就是衡量优质房产的唯一标准！

也许有很多人，还没有适应如今已经改变的楼市格局，甚至还在纳闷：这房子有种种利好，种种预期，为啥就卖不出去了呢？

大家要明白一件事情，房价普涨的格局下，利好、预期、噱头这些都是一种锦上添花的存在。

但当市场走势出现分化，这些东西并不能起到雪中送炭的作用。

与其说是回归本质，倒不如说是回归价值。

越是分化，越是要拼优质度。

至于那些看得见摸不着的利好、预期什么的，很难成为让购房者做出决定的因素。

这个时期的购房者，既冷静又谨慎，这就是买方市场的特征。

购房者会考虑，这些所谓的利好、预期有没有过度的透支房价。

商品交易环节最怕的就是购买者的冷静思考。

这就是目前大部分城市楼市的真实写照。

购买端的温度，决定整个市场的温度。

这个时期，仿佛大海退潮，大部分的房产的价值出现下降。

这个时期，真正具有流动性的房产，数量其实很少。

而所谓流动性好的优质房产，每个时期的定义也不一样。

几十年前，当城市中大部分的房子都是平房的时候，带抽水马桶的楼房就是优质房产。

当城市中大部分房子是多层楼房的时候，带独立花园景观的高层小区就是优质房产。

那么，如今的优质房产是什么样的呢？

02

曾几何时，地铁房被热炒，如果一个区域将要通地铁，那么这里房价是蹭蹭的向上窜。

但这一两年中，很多城市的地铁房也出现了一种颓势。

其原因就是，相对于缓慢地建设，想要真正享受到地铁带来的便利，时间很长。

而这之前，还要经历因施工封路造成的拥堵。

终于忍到地铁通车却发现，通勤时间人太多，拥挤带来很不好的通勤体验。

当然对于一线以及强二线等经济发达的城市，地铁房还是有价值的。

如今能够做到想出手时就出手的房产类型，恐怕也就是学区房了。

这类房产，也许没有独立花园景观，也许没有电梯，甚至也许没有独立的卫生间，但这并不妨碍它们的身价。

教育需求已经成为房产的一个“硬通货”。

这其中的背景，和逐年降低的出生率有很大的关系。

目前，我们已经走入了一个“全民负债”的时代。

买房、买车甚至买个手机都要贷款。

很多人每月发工资时做的第一件事，不是存多少钱，而是要还多少钱。

这种背景下，普通人的生活压力很大，这种生活压力导致的后果就是，育龄人群生孩子的欲望越来越低。

而选择生孩子的人群，对于孩子的教育越来越重视。

就学区房的这个品类来讲，我们可以发现它的价值也是有一定规律可循的。

原先一个家庭生很多孩子的时代，有学区房这一说吗？

所以，这个规律就是生育率越低，学区房的价值越高。

目前这个阶段，对于大部分家庭来说，学区房的这个品类就是优质房产。

当然，这里面有两个风险不得不提：

1、入学政策发生了颠覆性的改变。

2、人们对于教育的态度发生了颠覆性的改变。

如果这两点没有变化，学区房的价值就会越来越高。

03

说这个，并不是让大家一股脑的都去买学区房。

只能说家里有孩子要上学的话，买学区房还是一个稳赚不赔的事。

而大家在选择学区房的时候，有一个误区。

真正优质的学区房，不是小学是不是名校，一定要看对口中学。

而对口中学看的是什么？

看的是往年中考的升学率，这是评价一个中学是否优质的唯一标准。

比如说，哈尔滨某公立中学，近三年中考，市重点高中升学率都能达到90%以上。

就说明，在这个学校上学，你的孩子有90%的概率能够考到市重点以上的高中。

所以，学区房的价值就体现出来了。

任何事情都要考虑一个概率问题，概率有可能让我们错过机会，但让我们出错的可能性也是相对较小。

除非黑天鹅出现。

纵观今年的楼市，虽然出现强烈的分化走势，但总体的增量还是很大的。

这里面有货币政策的因素，有经济前期不明朗下的避险需求，也有冷热分化下的从众因素。

但不管怎么说，接下来楼市怎么走，要取决于明年的经济形势和货币政策。

任何可能性没有成为现实之前，我们任何人都不可能妄下评论。

可很显然，目前的楼市就是走到了一个“十字路口”，正在面临向左走向右走的抉择。

这种情况下，稳妥要比焦虑重要。

不论什么情况下，流动性体现的优质都是最保险的。

这里面还要提一点，今年以来很多城市的二手房挂盘量呈现出迅猛激增的态势。

一方面是想要出售房产的人多了，一方面是想要购房的人谨慎了。

对于大部分房产来说，在房子没有什么太大硬伤的情况下，还要大幅度降价才能卖出去。

正所谓，没有卖不出的房子，只有卖不出的价格。

但纵观各城市楼市中，供不应求且价格水涨船高的二手房房产品类，基本上也就是学区房了。

如果您目前想要购房，看好房子后一定要问自己三个问题：

1、这套房子未来会不会有人接盘？

2、什么人会接盘？

3、为什么接盘？

当这三个问题都有了清晰的答案，就可以出手了。

大家要清楚任何市场都是在变化的，在做出决定前，不要求能看到未来二十年或者三十年，能看清楚未来五年或者十年就很不错了。

尤其是在市场有可能走弱的情况下。

这也是基于未来可能会出现的置换需求而定的，如果一套房子能住一辈子，也就不需要浪费那么多脑细胞了。

接下来要关注的就是，二手房目前遇到的困境是否会传导到新房市场。

这很关键！