就在刚刚，央行公布了5月份的LPR价格，1年期LPR价格是3.85%，5年期LPR价格是4.65%，与上个月LPR价格持平。

这次降息的落空可能和很多人的预期都不太一样，因为在新冠疫情不断蔓延，世界经济逐渐滑入衰退边缘的当下，各国政府都通过货币大放水的策略来刺激经济发展。那么中国，作为世界第二大经济体，LPR进入下行周期应该是理所当然的事情。

而这次LPR为何没有延续上个月降息的趋势，未来利率会怎么走，以及今年楼市还会不会迎来大的行情，今天占用大家点时间聊聊这个话题。

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其实早在上周我就大概预测出这个月的LPR价格可能不会下降，当时我一直强调MLF的利率价格是LPR重要的先行指标，因为这就相当于是货币批发价和零售价的关系。

就在上周五，央行公布对中小银行定向降准，释放资金约2000亿人民币。此外，续作到期的MLF，利率为2.95%，与上个月保持一致。

为啥这次MLF中标利率没降？还是因为4月降的幅度有点大，总要给市场一个反应时间，货币政策的传导是个很漫长的过程。

央行把钱给商业银行，商业银行再贷款给企业或者个人，这些企业和个人拿到钱去投资去消费进一步刺激经济，整个一套流程下来没个1-2个月是完不成的。

这里我不得不佩服我们国家政策的定力，大家都知道上个月老美股市大跌，特朗普给美联储施压，结果美联储疯狂“撒币”，也没有股市拉起来，这就是典型的没有远见的表现。经济不好了，谁都知道要下猛药来刺激，但是也要尊重客观经济规律啊。

从这次同时没有开展逆回购操作的情况来看，央行应该是认为目前市场内的流动性已经足够了，所以根本没有必要学其他国家一样盲目跟进更为激进的货币政策。

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以往降息的目的只有一个，就是要刺激实体经济的复苏。

我们看到了，4月份的各项经济指标已经有了明显的好转。

这三张图大家也不用细品了，就三句话：复工复产进度已经接几乎完成甚至实现了增长；一场“报复性消费”已经在路上了；固定资产投资的恢复目前仍有一定压力。

病来似山倒，病去如抽丝，经济正在复苏，这个时候不需要强心针。

就像是农民种田，庄稼最近长的不好，可能有缺水的原因，也可能是缺少肥料、缺少光照或者有一些病虫害，必须有针对性的开展应对措施，如果目前已经是科学灌溉了，就不能一味的放水，否则不仅不能解决根本问题，反而会把庄稼淹死。

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不过我还是认为这次不降息的信号很关键，比起降息本身，更重要的是背后逻辑：

即便经济很差，但领导依然对楼市很不放心。

不知道大家有没有发现，这两年的楼市行情和之前有很大的不同，其实从去年三四月份不少城市出现地王开始，本来全国市场就应该回暖，但是并没有，市场一直在呈现冒尖的点状行情，但没有扩散开一个个面。就是一个城市的某个阶段，或者某个板块忽然完成一轮暴涨，然后就没有然后了。

比如苏州的暴涨，宁波的阶段性行情，甚至于去年珠海也有过一波，都可以看到是有明显的反弹的。但是为什么这么好的大趋势就不像14年，15年那样，星星之火最终燎原了呢。

我觉得会出现这样的现象主要有两个方面的原因，第一个原因是虽然现在货币政策是宽松的，但是放出来的水并没有流进房地产领域。这个怎么理解呢，我们来看几组数据。

从央行发布的一季度银行家问卷调查显示，一季度贷款审批指数环比快速上升14.1个百分点至64.7%，已明显高于2009年二季度的上一个高点水平(57.2%)。大家都知道09正是房价大涨的前夜，而现在的信贷水平已基本恢复到当时的状况。

但是和09年不同的是，当时除了信贷环境的整体宽松以外，还有降低首付比例、取消认房认贷、贷款利率打折等一系列住房类专项配套信贷政策。

所以这就导致了超发的货币直接进入楼市，推动房价迅速上涨。但是目前的房地产信贷实际情况是怎样的呢，4月份居民新增长期贷款时4389亿元，相比3月份下降了311亿元。在如此宽松的货币环境下，新增的房贷需求不增反降！

水来了，但没有进到房地产。

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第二个原因是“房住不炒”的弦依然紧绷，虽然多个地方政府和金融机构在疯狂试探中央的底线，但最后都被拍死。

比如3月12日，宝鸡市人民政府发布了一条重磅新政，明确提出买房降首付比例、上调公积金额度，但当晚就悄无声息的下架了。

又比如2月21日，驻马店提出首套房最低首付比例由30%下调为20%；公积金贷款额度由最高45万元提高到50万元。最终，新政经历了整整13天的挣扎、被约谈之后，还是撤了回去。

还有3月10日，网传湖州银行下调购房首付比例，在湖州购买首套房首付比例由30%下调至最低20%，二套房首付比例由40%下调至最低30%，但最终湖州银行矢口否认。

在看到驻马店的前车之鉴，广州专门绕开敏感的住宅领域，仅仅在商服用房方面解除了针对个人的限购。但当天晚上新政就被紧急撤回，打回原形。

没有了宽裕的购房政策，货币再宽松，买不了房也是没用的。

从这个角度说，我们继续延续年初的判断，2020年全国楼市没有大机会。

05

但是我请大家也不要对楼市彻底悲观。

大环境封死了总体的上限，但并不代表没有机会。

过去两三年，很多城市的房价虽然不涨了，然而基本面却在持续改善。

2017到2020，人们收入增加了多少，现金流改善了多少，家庭资产增加了多少，相信大家一定有所体会。

不少城市板块也在过去几年中完成了蜕化。

产业进驻、人口导入、商业开张，从郊区变市区，从睡城变宜居之城，从不毛之地到就业热土，只要经济在发展，城市在扩张，潜力板块的实力，一定不会辜负人们的期待。

所以我们看到很多板块，因为界面，因为新项目，因为有好房子，整个区域被带动起来。

比如上海浦东的张江南区，三年前要地铁没地铁，要学校没学校，记得当年去上科大新校区的时候得从2号线金科路换公交，踩过一大片泥泞才进的去。

而如今，13号线地铁通了，万科和建平的学校有了，微软、IBM、云从科技、恒瑞医药、华大基因纷纷入驻，购物中心也提上了日程。

于是我们可以看到，过去三年虽然上海整体大盘都没涨，但张江南区的万科翡翠公园就默默的从2017年的7万一平涨到了目前的接近9万一平。

这就是实实在在购买力的支撑。

目前的学区房的火热行情背后，也是如此。

小孩上学是刚性需求，公民同招背景下，为了学区，看似平平无奇的中产家庭，突然就搬出了几百万现金，七成首付去买了套七八百万的房子。

有人问，这些钱都是从哪来的？我想说，在真实的需求面前，这真的不算事儿。

在这背后，这种因为基本面改善的上涨，因为真实购买需求的上涨，是有价值依据支撑的。但是经济大环境又不足以支撑这种上涨去扩散，而且房住不炒又非常微妙地控制住了预期。

于是，在这些多重作用下，我们只能发现有点状行情出现，没有大面上的机会。有不少星星之火出现，能不能抓住，就真的很考验大家的实力了。

06

好，最后给大家一个建议吧。

在这种大的限制政策下，所有买房的想法，应该回归需求本源，压制一下炒作的心态，更多的是自住，兼顾一些投资保值，这样进可攻退可守。

而来自市场一线的反馈的确也是这样，这些天我们在上海的线下咨询，是很久没见到那种纯投资客户了，就是那种放满杠杆买房的朋友。

现在的客户买房说到底还是要让自己住的好一点。改善和学区会成为未来一二年的主线，就像过去二年那样。这个结构性机会请大家务必注意下。

有点意思的是，终于在房改二十年后，房子在人们心智中的定位，慢慢变得像个家了，褪去金融筹码的味道。

而我作为一个房产配置者，忽然有点兴奋起来。这二十年间，市场主力品种从最早的老破小，到大面积低单价，再到现在的学区改善。每一次市场口味的转移，意味着估值体系的重塑。

我们喜欢变化的市场，因为：

没有变化，哪有后来人的机会。

以上是正文，来自南山、平层86和观观。

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