房价牵动所有人的心。

2020年遭遇的这场意外冲击，带动全球大宽松时代的重新降临。宽松时代，楼市向来蠢蠢欲动，个别城市已经耐不住寂寞了。

关键时刻，决策部门的定调尤其重要。

01

央行不仅再提“房住不炒”，而且再度强调“房不刺激”。

近日，央行在一季度货币政策报告中表示：

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

在央行之前，高层会议明确重申“房住不炒”，这一次央行则同时强调 “房住不炒”与“房不刺激”，其信号意义不言而喻。

这八个字不只是口号，而是有实际行动支撑。

一是，至少10个城市楼市松绑，遭遇“N日游”尴尬。

这些城市包括驻马店、广州、海宁、宝鸡、济南、柳州、青岛、赤峰、荆州和淮安。这些政策要么是诉诸变相松绑限购，要么是尝试降低首付比例，打开信贷缺口。

要知道，今年以来，虽然各地GDP都出现明显负责增长，各地放开楼市调控的试探不绝于耳。

但事实上房价基本相对稳定，部分触及楼市调控核心政策的松绑遭遇被撤回的尴尬，这足以说明楼市调控定力仍在。

二是，严查资金违规流入楼市，严查网络贷款违规用于购房。

此前深圳楼市蠢蠢欲动，经营贷等资金违规流入楼市，被认为是助推因素，随后从深圳到全国，银保监部门严厉查处资金违规流入楼市，这在《2020年，楼市调控第一枪来了》一文中有详细论述。

同时，银保监会发布网贷管理办法征求意见稿，提出网贷额度不得超过20万元，且网贷不得用于购房及偿还住房抵押贷款、股票债券期货等投资。

外防内堵，这正是这一次不同于2008年和2015年之处。

02

央行为何着重强调“房住不炒”和“房不刺激”？

原因在于，今年以来，为扶持实体经济，货币政策出现明显松绑。今年以来，央行已经进行3次降准、2次LPR降息，市场流动性不是一般宽松。

央行数据显示，截至2020年4月末，M2余额209.35万亿元,同比增长11.1%，创下2017年1月以来新高。

M2相当于广义货币，由现金、活期存款和定期存款构成。M2史无前例突破200万亿，且增速重回两位数，说明货币宽松已经上路。

M2增速陡升，是不是意味着楼市即将迎来新一波上行？

虽说M2扩张是楼市上行的必要条件，但并非充要条件，不是每一次M2扩张都会带动地产上行。

一则，去年4月份M2处于低位，这次增速扩张有季节性因素存在。

二则，虽然货币在扩张，但M2-M1剪刀差扩大。M1主要是活期存款，代表企业扩张活力，剪刀差说明什么，可谓不言而喻。

三则，这一轮货币扩张，主要是政府信用和企业信用在扩张，而以房贷为主的居民中长期贷款并没有出现明显增加。

03

货币宽松之下，宏观杠杆率已出现明显提升。

对此，央行有关负责人表示，当前应当允许宏观杠杆率有阶段性的上升。这主要是为了有效推进复工复产，实际上为未来更好地保持合理的宏观杠杆率水平创造了条件。

这段话未尝没有道理。毕竟，这一轮杠杆率攀升有特殊原因。

一是GDP出现下行，一季度全国GDP同比下降6.8%，个别沿海城市下降9%以上。

杠杆率相当于债务与GDP之比。债务扩张，而GDP下滑，分母变小而分子变大，杠杆率自然出现大幅上升。（参阅《最新GDP排行》）

二是货币正在宽松，但这一次加杠杆的主力不再是房地产，而是政府和企业。

今年以来，地方政府债券大幅扩张，赤字率随之攀升，而实体贷款利率不断下行，企业债务有所扩张，而居民杠杆率相对稳定，这正是基于恢复经济的需要。

据《2020年一季度宏观杠杆率报告》，2020年我国一季度宏观杠杆率为259.3%，比上年末上升13.9个百分点，增幅显著。

其中，政府部门杠杆率从2019年末的38.3%上升至40.5%，非金融企业部门杠杆率从151.3%上升至161.1%。

不过，居民杠杆率从2019年末的55.8%升至57.7%，仅上涨1.9个百分点。

所以，可预料的是，货币还会持续松绑，实体利率有望进一步下行，楼市利率也有望随之下行，但大松绑尚未出现政策信号。

04

宽松，并不意味着大水都会流到房地产。

2009年和2015年的两轮宽松，都带动楼市的大幅上行。这背后，除了宽松之外，更有楼市调控的全面松绑作为配合，各路资金借此流入房地产，自然带动房价上行。

这一次不同。在宽松落地之前，决策部门已为楼市筑上了超级拦水大坝。

早在去年，央行就创设了1年期LPR（实体利率）和5年期LPR（房贷利率），将楼市利率与实体利率分离，通过非对称降息，为楼市定向调控提供可能。

事实早已证明了这一点。

自新LPR模式落地以来，1年期LPR累计调整了5次，累计下调46个基点，而5年期LPR仅调整了3次，累计下调20个基点。（参阅《楼市“非对称”降息，再提“房住不炒”》）

显然，只有货币宽松而无楼市松绑作为配合，只要严打资金违规流入楼市而不放开口子，房地产固然能在宽松时代雨水均沾，但很难大水漫灌，离刺激式上涨还有很远距离。

楼市维稳而不刺激，解困而不重启，托底而不松绑，正当如此。