进入5月份之后，房地产市场的表现似乎愈发强劲了。

据证券时报5月8日报道，来自某研究机构的数据显示，“五一”小长假（5月1日至5日）期间，重点18城市二手房日均成交量同比增六成，其中有14个城市同比增长。

增幅最大的是北京，日均同比增长100%，1个城市（杭州）和去年同期持平，3个城市同比下降，降幅最大的为武汉，同比下降13%。

尤其是北京，贝壳研究院的数据则显示，“五一”小长假（5天）北京二手房日均成交量900套，而去年“五一”小长假（4天）日均成交量是450套，同比大涨100%。

上个月深圳的喝茶费、抢房潮就已经打响了一线楼市躁动的第一枪，现在北京、上海等地成交量密集提升，市场热度有开始传导蔓延的迹象。

另一方面，土地市场的表现也出人意料。

根据相关研究机构统计，4月单月，TOP50房企拿地总额3102亿元，同比增长0.5%，环比增长105.0%；Top100房企拿地总额3882亿元，同比增长7.2%，环比增长108.9%。

从拿地金额最多的十家房企看，分别是保利地产、香港置地、中国恒大、龙湖集团、华润置地、绿城中国、新城控股、招商蛇口、绿地控股、万科，上述10家房企前4月拿地金额2400亿。

从“源头”的土地市场，到下游的销售端，楼市真的转势了吗？

笔者并不这么看。

在房地产市场，判断情绪是否出现转折，最简单的信号就是看价格，房价的变化才能说明拐点是否来临。

事实上，深究各家房企的销售价格，成交量抬升的同时，“降价潮”却说来就来。

根据克而瑞日前公布的《2020年1-4月中国房地产企业销售操盘榜》，操盘金额排在前20名的企业，与去年同期进行比较后发现，七成房企今年前四月的销售均价低于去年同期水平。

也就是说，70%房企开始了打折行动，这还是头部的房企，如果考虑到TOP50和TOP100房企，以及大量的中小开发商，降价的范围、力度均超出我们的想象。

其中，华润置地、中国恒大和中国金茂的销售均价与去年同期相比，下滑了15%以上，保利发展下滑程度在10%左右。

以华润置地为例，中房报分析指出：其操盘面积同比下降9.12%，但操盘金额却同比大幅下降23.87%，这说明华润置地不是进行了较大力度的降价，就是新推的都是相对去年价格要低的产品线，但销售的效果相对一般。

恒大也是如此，粗略计算前四个月其销售均价下滑了近16%，与此同时，销售面积和销售额却分别大涨19%和45%。

这只能说明一个问题：表面上看，各家地产商似乎赚的盆满钵满，实际上却是“以价换量”，冷暖自知，为了加快销售回款，不得不降价罢了。

这就是楼市里的“冰火两重天”，外表光鲜，并不意味着内在有多体面。

让地产商如此费尽心机“降价抢收”的根本原因，还是负债的压力。

数据显示，2020年房企境内的债券、海外的发债、房地产的信托，加起来预计的债务是1.46万亿，从月度分布来看，一直是逐月上升，债务压力的峰值在今年7月份。

这可都是需要真金白银的回款，才能偿还的债务，在央行、银保监会三令五申资金不能流入房地产的金融环境下，房地产企业的融资本来就捉襟见肘，再不降价卖房，越来越重的债务该怎么还？

从这个角度看，5月份开始，降价潮非但还会继续，力度可能还会更大。

尤其是中西部、东北、东部非核心的三四线城市，大量的中小开发商因为复工慢、市场回暖慢，至今成交量依然无法跟往年同期相对比，越是在偏远的地市和县城，库存积压的问题就越严重，未来几个月随着债务高峰来临，开发商打折、降价、特价房、优惠的力度也会越来越大。

设想一下，如果你所在的城市均价在万元左右，A楼盘降价300元每平，B楼盘从95折到打9折，C楼盘以释放更多特价房的名义降价1000元每平，最终会发生什么现象？

当然是开启更大的一轮降价风潮，A楼盘和B楼盘都会暗中向C楼盘看齐，而C楼盘又会因为“先发优势”，给出更大的优惠。

不过，有一点需要注意，降价潮出现的原因，是房企融资渠道不足，加上日益沉重的负债压力，在7月份之后，当开发商中期财报压力、7月份债务偿还高峰压力都缓解之后，楼盘打折的力度自然也会减弱。

人民日报海外版近日评论指出：筑巢买房用于安家。

这8个字，可以看做央媒对后市房价走向的概括。

评论文章写道：近年来随着“房子是用来住的、不是用来炒的”定位持续深化，中国各地都在主动克服“房地产依赖”的冲动，这增强了房地产调控的定力，而民众对于楼市“稳”的预期也更加清晰。

从这个角度来理解，从五一至今，一二线楼市的火爆，只是个别城市的回暖，稳预期的环境下，房价反弹的可能性微乎其微。

而大量房企开始默默行动的“打折潮”，5月份可能是刚刚开始，购房者也不要指望降幅有多深，“稳中有降”将是绝大部分城市的归宿。