3月份房地产公司财报季凝重和忧虑的气氛，被最后一天恒大的业绩会给扭转了过来。

出现在3月31日业绩会的恒大主席许家印心情不错。他高调宣布了今年8000亿、三年后万亿的销售目标，对公司2019年净利下滑和负债高企的问题也没有回避，称“即使利润下滑，恒大也还是排名前三的房企”“恒大不存在现金流问题”。

恒大由此成了第一个公开提出万亿销售的房企。此前，万科也曾提出“万亿大万科”，但主要指的是市值和价值。

给许家印带来信心的是恒大于今年2月启动的线上“全民”售房，在2月份助力恒大实现450亿元销售，是唯一一家在严重疫情下实现销售增长的龙头房企。

而高达2.9亿平方米的土地储备，是恒大的业绩和利润之源。许家印表示，为了实现高增长和降负债目标，恒大未来三年将努力去化，使土地储备负增长，控制在2亿平方米左右；同时有息负债每年减少1500亿元。

许家印称，2020年对恒大来说，是极其重要的一年，因为发展模式要转变了。接近恒大的人士表示，这意味着恒大要从注重规模增长的进取型房企，转变为稳健型房企，未来希望能实现业绩和利润的稳定增长。

疫情下的乐观

一周前，恒大曾发布盈利预警，2019年全年，公司核心净利润约为408亿元，同比下降约48%；净利润预计约为335亿元，同比下降约50%。

对此，管理层没有回避。首先是因为2018年的基数较高，同比增长了100%。

其次，恒大总裁夏海钧称，全年利润下降，主要是由于售价较低的清尾销售楼宇在2019年交楼结转，使得交楼单价下降所导致。

许家印进一步补充，净利润是可以通过交楼结算调节的。2017、2018年，恒大净利润大幅增长，完全兑现了对战略投资者的承诺。在今年1月，重组深深房继续延期，恒大和部分战投又签了延期一年的合同，公司希望保证2020年的净利润承诺（不低于600亿）有充分的把握。

“今年、明年我们的净利润应该都还是在行业前列。”许家印说。

在业绩会上，许家印强调，2020年是恒大的战略转折之年，新的发展战略是“高增长、控规模、降负债”，这也是2017年公司从重视规模转向规模＋效益的深化。

高负债是恒大由来已久的问题。财报显示，截至2019年末，恒大的净负债率为159.3%。对此，许家印坦承，恒大负债率确实偏高，公司未来三年的主题、核心就是降负债。

为了实现这个目标，恒大首次公布了三年突破万亿元的目标。“今年我们对外公布的是6500亿元，内部指标是8000亿，2022年达到1万亿。”许家印透露。

按此计算，恒大今年的销售增长将在30%以上。

与此同时，恒大将严格控制土地储备的规模。截至2019年末，恒大土地储备是2.93亿平方米，未来希望每年减少3000万平方米，三年减少9000万平方米，将总的土地储备控制在2亿平方米左右。按照这个目标，以后三年每年新增的土地储备大概是4000万平方米左右，以前则是6000万-8000万平方米。

也就是说，恒大将通过加快销售回款和减少买地等投资、支出，来实现降负债的要求。

据夏海钧测算，按照百分之七八十%的回款率，未来三年每年能够有两千亿左右的现金余额，计划每年减少有息负债1500亿元，今年力争减少2000亿元。最终在2022年实现总负债规模降到4000亿元以下，负债率降到行业中低的水平。

若真的实现，预计恒大的净负债率将降到70%左右。

“换道超车”进行时

在地产主业之外，开发商的多元化转型也是外界关注的焦点，而恒大在过去两年大手笔投入新能源汽车，备受瞩目。

许家印表示，恒大去年就确立了以地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的产业格局，同时宣布五年内不再进入任何新的产业。

因此，新能源汽车是恒大转型的重中之重。“从地产到汽车，我们的‘换道超车’已布局完毕。”许家印说，在新赛道中，恒大的目标是在三到五年实现实力最强、规模最大的世界新能源汽车集团。

许家印透露，在去年投资汽车200亿后，今年还计划投资不超过100亿元，明年不超过100亿元，也是出于审慎的考虑。

汽车之外，恒大也进入了健康等产业。2019年拥有24个健康产业项目，未来三年计划实现恒大养生谷布局70个。

恒大旅游集团打造的恒大童世界的15个项目已布局完成，预计2022年起陆续实现开业，而恒大水世界未来三年将在全国布局20-30个项目。

不过，像所有的房企多元化一样，恒大转型新能源汽车行业暂未盈利，恒大健康2019年仍录得亏损。

恒大首席财务官潘大荣表示，这种亏损是阶段性、暂时性的，未来两年公司将继续投资，并改善经营。

恒大的养生谷和文旅项目，也要借助与主业的协同，实现盈利和发展。目前这种以产业带动项目的模式，在房地产行业都是处于探索阶段，盈利模式也尚未成型。

在三五年内甚至十年八年内，所有的开发商都还将在开发业务的红海中搏杀。而在今年遭受疫情后，市场关注龙头房企对疫情的判断。此前，其他房企传递的信息并不十分乐观。

对此夏海钧表示，受疫情影响，二月份房地产的销售额和销售面积基本都下降了40%，投资也下降了40%。主要是全国各地的售楼部全面关闭，不能卖房子。这种影响预计还会持续一段时间。

在这样的形势下，他认为，今年全球都是大规模的量化宽松，中国现在还是逐渐放松，“小步快跑”，但房地产行业“房住不炒”的既定国策不会有改变，再想回过去1996-2016年的黄金二十年是不可能了，必须将房地产的金融属性去掉。

对开发商而言，16万亿左右的市场销售“大饼”已经见顶，市场集中度只会继续提升，中小开发商大量会被兼并收购。

恒大去年市场占有率达到了3.8%，前三大开发商已经占到了12.6%，预计未来三至五年会增加到20%左右。

而在达到万亿的销售之后，超大型开发商会进入稳定增长的阶段。这也是恒大所追求的目标。