最近的东莞楼市有些“精分”！一方面是土地市场有所升温，多宗地块被提前封顶锁定；另一方面却是高价地项目降价亏本出售，最高降价竟达6700元/平方米；同时，成交市场的分化日益明显，低价楼盘销售较好，高价楼盘遭到市场冷遇。

业内人士预测，随着市场成交持续分化，东莞高价项目下调价格现象将进一步显现。

有高价地项目降价亏本出售

记者调查发现，原来的高价地项目频频下调备案价格，甚至亏本出售。上周，东莞多个项目进行价格备案调整，价格调整楼盘位于寮步、黄江、沙田、凤岗等镇街。其中最为引人瞩目的是两个高价地项目备案价格下调，调整幅度约为10%~20%，下调价格高达3000~6718.97元/平方米。

昨天上午，记者由东莞市发改局官网看到，位于凤岗的高价地中海云麓花园出现价格备案调整，例如该楼盘的5号住宅楼就约有20套住宅价格下调，调整后20套住宅价格较2018年12月时该楼盘同一套住宅的备案价格降低约三四千元/平方米，调整后价格下降约一成左右。据悉，该项目地块于2017年1月被中海地产以29.23亿元拍下，可售楼面地价约2.66万元/平方米，属于高价地项目。经过调整后，该楼盘住宅洋房的销售价格约为3.2万~3.5万元/平方米之间。

另外一个高价地项目、位于黄江镇的融创公园首府（备案名晨熙花园）下调价格更高，价格下调幅度更大，套数也更多。根据东莞市发改局官方网站显示，该楼盘8号住宅楼一共有135套住宅洋房进行价格备案调整，从2018年11月份首次备案时的3.2万元/平方米均价调整至25281.03元/平方米，下调约6718.97元/平方米，下调幅度约20.1%。记者了解到，该楼盘地块为融创地产于2016年拍下的黄江高价地，该地块实际可售楼面地价为20422元/平方米，按照楼面地价进行预估住宅售价，显然调整后的价格已经属于亏本出售。

此外，从东莞发改局发布的住宅销售价格情况来看，近半年黄江的洋房网签均价为18893.02元/平方米，别墅网签均价为24686.31元/平方米，即使该项目亏本出售，洋房定价仍然较高，在市场上优势并不明显。

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5月土地市场有所升温

昨天上午，编号为2019WG014号位于中堂豆豉洲的商住地块被佳兆业地产以总价10.37亿元+自持面积10%+自持5年拍下，楼面地价约10890元/平方米，该地块引来3家房企7轮竞争。早在5月17日，同样位于中堂的编号为2019WG013号商住商服地块被东莞市丰凯房地产投资有限公司（实为时代地产）以61800 万元拍下，楼面地价约为9175.65元/平方米。值得注意的是，此前业内人士普遍不看好中堂两宗商住地，预测两宗中堂商住地以底价成交。显然，5月土地市场火热，引来多家房企入局抢地，市场变得有所升温。

截至昨天，5月东莞已经有6宗商住商服用地成功出让，一宗被终止，其中万江、南城、沙田3宗商住商服用地被提前锁定，封顶出让。

记者由东莞市公共资源交易网站了解到，继万江商住商服用地被保利地产提前封顶锁定拍下后，石排商业用地被东莞农村商业银行股份有限公司提前出价，在无人竞价的情况下以底价成交；随后曾经于去年流拍的南城“巨无霸”商住商服用地，在下降5亿元起拍价“二次出让”的情况下，被深圳湾1号开发商鹏瑞集团提前封顶锁定，最终以23.6亿元总价、商业用房自持面积100%和自持年限40年拍下。

业内人士透露，该地块未来将建成配置有超大平层豪宅洋房的城市综合体项目。

上周，被提前锁定的还有沙田商住商服用地，该地块竞拍方式为限价+竞自持商业面积+配建10%的安居房和1490平方米的托儿所幼儿园，共引来6家房企提前竞价，最终融创地产以10.23亿元+100%自持商业面积40年提前封顶锁定该地块。

低价房是成交主力

业内人士认为，高价地项目下调价格，与当下东莞楼市显现出的疲软有很大关系。尽管5月份预计将有24个楼盘推出3000多套住宅，但是截至目前，仍有不少楼盘保持观望，迟迟未见入市。而更多的业内人士则反映，5月虽然是传统楼市旺季，但是市场却显现出疲软，购房者入市动力不足，成交量并不乐观。这让许多一线销售人员感觉到很是焦虑。

“五一”过后，楼市人气较3月、4月份出现明显下滑，成交更是分化严重。“一些价格低的楼盘成交会比较好，价格高的楼盘成交则很差。”一名一线销售人员告诉记者。记者了解到，位于塘厦的城建御城开盘定价约1.7万元/平方米起，较区域市场价格低了四五千元/平方米，这也使得该楼盘认购效果非常好，去化率高。一名业内人士介绍，目前价格低洼的楼盘销售效果都很不错，如果价格较区域价格低很多，甚至会出现抢购的现象。而与此相反的是，更多的房企对市场预期仍高，楼盘定价高，成交十分冷淡。记者了解到，一些豪宅盘原本对市场信心十足，前期宣传推广也十分给力，但是定价高企，在推出后销售效果不好，不得不放下身段通过二三级市场来推广拉动成交。“定价高了，购房者不愿意入市，开发商的日子不好过！”一名业内人士感慨道。

据东莞中原战略研究中心不完全监测数据显示，从近期东莞开盘情况来看，个别临深项目去化效果好，主要原因是定价合理，属于未来的TOD项目，交通便利，周边配套设施较为完善，且可以延迟签约，深圳购房者接受度高。

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临深片区项目去化压力较大

从库存压力情况来看，目前东莞市场冷热不均，两极分化现象明显，以本地刚需和改善需求为主的城区受到供应量不足影响，成交效果好，库存压力小，去化压力也小；以外地购房者为主的临深片区由于定价高，购房需求减少，供应量过大，去库存压力则比较大。

据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示，4月全市镇街中石排和中堂的消化周期超40个月，其中石排由于市场热度低，供应量较大，价格较高，成交持续低位导致库存严重积压；中堂由于长期缺乏新品，市场成交量少，导致整体去化周期高企；另外临深片区普遍项目去化压力较大，镇街消化周期均超11个月。而城区则明显表现出供不应求，其中万江、东城、高埗去化周期均不足6个月。

从购房者认购情况来看，东莞中原战略研究中心对全市在售100多个项目监测显示，4月以来，市场成交热度高度依旧集中在中心城区及滨海片区；区域分化明显，其他区域成交不温不火。

业内人士认为，随着市场持续分化，承压严重的区域和项目将会出现更为明显的降价现象。