我就当前房价问题的系列文章《中国地产界不要再自欺欺人饮鸩止渴了》、《自住者买不起投资者租不出 真的没泡沫？》、《现阶段房价下跌真的不是好事？》以及《购买力透支已近极限 房价由涨转跌已悄然来临 》在媒体发表后，在业内外引起了很大的反响。许多读者和一些业内人士纷纷前来询问，房价拐点到底会在何时真正显现？

    要想完全正确地预测和回答这一问题，应该说是很难的。因为经济运行中存在太多的不确定因素，而任何大的因素的改变都足以影响经济运行偏离其原有的轨道。因此，一般来说，对于房价走势诸如此类的问题，最多只能作出趋势的预测，而要想完全准确地预见到拐点显现在某个具体的时间，这是件困难的事情。

     但是尽管如此，既然有这么多人那么想知道房价由涨转跌这个拐点真正显现的具体时间。我在此还是冒一下险，大胆预言一下，这个拐点可能显现的具体时间。

     根据我的分析和判断——在今后半年，如果没有特别重大意外事情的发生，那么，房价由涨而跌的拐点，则很可能会在明年第二季度真正显现。这一方面是基于理论的分析，而更多的则是基于对当前房地产市场现状的判断。

     控制房价上涨对宏观经济意义重大

    按照中央宏观调控抑止部分行业投资过热的正确部署，银监会和央行今年以来针对房地产市场已采取了一系列有效措施——

    在去年6月13日，央行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）基础上，今年3月份提高存款准备金率，4月份提高开发固定资产投资项目的资本金，“五一”期间暂时停贷，“五一”后对房贷提高门槛，封杀炒房团批量按揭，对投资性购房和高档别墅实行限制执行商业贷款利率和降低贷款成数， 内部对违规放贷进行清查，央行一次次发出防范风险的警告，银监会出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》，10月28日晚央行宣布从10月29日起加息，……

    我们只要仔细分析一下，其实不难看出，所有这些措施，从根本上来讲，都是在为经济软着陆做铺垫，做引导的。

     近年来，中国经济一直保持着持续快速健康发展的势头。但是，不可否认的是，在这个过程中，中国经济运行也出现了一些矛盾和问题。这主要反映在两个方面：一是城乡发展不平衡问题，于是中央采取了加强农业、促进农民增收的有效措施；二是固定资产投资增长过快的问题，于是中央采取了经济、法律和一些必要的行政措施，以抑制一些行业的盲目扩张和低水平重复建设。

     大家知道，本轮经济部分行业投资过热，很大程度上是由房地产引起的。虽然，这里的房地产是个大房地产的概念，也就是说，这个房地产里面既包含商品住宅的生产，也包括了非商品住宅的生产。但是，我们不能否认的是，一些城市房价的非理性上涨，不光已经给当地居民的生活带来了直接的伤害，引起了当地居民的严重不满，成为经济社会发展中诸多矛盾的交汇点，而且也已经对整个宏观经济构带来了很大的伤害，甚至已严重威胁到国家的金融安全。

     试想想看，如果让这种房价高涨的势头一直保持下去。资本存在着天生的逐利性，受利益驱动的影响，其必然的结果是，一方面是大量的资金蜂拥而入房地产市场，出现所谓的“三外”抢滩房地产市场，导致房地产市场的非理性繁荣；另一方面，在房地产市场的非理性繁荣的诱导下，房地产上游关联行业的投资随时都有可能迅速反弹。而房地产上游的关联产业，大部分恰恰就是本次宏观调控所要抑制的投资过热的对象。

     要知道，目前宏观调控虽然已取得了明显的成效，但是必须清醒看到，现在，宏观调控所取得的成效依然是初步的，宏观调控仍处在关键阶段。新开工项目很多，新的投资规模依然居高不下，一些地方以投资求发展的冲动和欲望依然强烈，投资再度膨胀的压力仍然存在。

    因此，遏制止住房价的非理性上涨，不光直接关系到民生，符合广大人民群众的切身利益，同时也是本轮宏观调控的一项重大内容。由于房地产有着宏观经济风向标的说法，所以，甚至可以说，从某个角度讲，经济能不能成功实现软着陆在很大程度上取决于房价能不能成功实现软着陆。

    先前有些经济学家所称，宏观调控都是短期的，最多不会超过二年。事实证明这是完全错误的。这错估了中央继续加强和改善宏观调控的决心。

    12月3日至5日，中央经济工作会议在北京举行。会议提出的明年经济工作六项主要任务中的第一项就是要“继续加强和改善宏观调控，确保经济平稳较快发展。”而所提出的明年经济工作的总体要求中，给人印象最深的一点,就是强调要以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观。会议指出,这既是经济工作必须长期坚持的重要指导思想,也是解决当前经济社会发展中诸多矛盾必须遵循的基本原则。

     房地产行业内外对房价走势的真实判断

    前些天，《经济日报》发表了一篇很好的文章《泡沫破裂会带来什么？》。在该文中，作者指出：请开发商或开发商利益同盟中人就泡沫问题发表见解，是媒体一个让人惊异的行为。几乎可以断言，凡是开发商利益集团的观点，都不值得老百姓关注，因为它肯定不客观。

    这话也许说得绝对了点，但事实却往往如此。试想想看，又有几个开发商会在自己手中留有空置房时去宣称房地产存在泡沫？又有几个开发商会在自己手中留有空置房时去预测房价即将下跌？

     揭开迷雾说真相，在本节里，让我们着重来看看一些房地产企业、中央银行、海外基金对房价走势的有关真实判断吧。

    1、一些房地产企业

    那么，在开发商或开发商利益同盟中人对明年房价一片喊涨之声中，一些房地产企业内心对明年房价走势的判断又是怎样的呢？其实际行动又是如何的呢？

     上市企业是房地产企业中的佼佼者，他们的判断应该具有代表性和先导性。

     *ST京西日前公告，将全资子公司北京市门头沟区建设开发有限公司的全部资产整体转让；北京城建将所持北京城建房地产开发有限公司49.5%的股权转让给控股股东；上海梅林转让正林房产60%的股权；云大科技近日也将云南百年置业房地产公司45%的股权全部转让；三元股份分两次将所持三元嘉铭房地产公司75%的股权全部转让给合作方，转让后公司在房地产业再无投入；……

     在九十月份，陆陆续续已经有将近十多家上市公司从房地产行业中或从计划项目中退出。各家公司退出房地产行业的理由各有不同，但是，相当一部分上市公司之所以决定退出房地产行业，主要是出于减少亏损源的目的。据多家公司工作人员的介绍，这些公司之所以决定退出房地产行业是因为国家有关部门新近出台的资金、土地政策已经抬高了行业门槛，并认为对该行业的前景目前看不明白。

     当然，在十多家上市公司纷纷退出房地产行业的同时，行业内的几个大型上市公司并没有随之动摇，而是一如既往地在房地产行业中继续运作，并开始出现了互相合作的趋势。（为何会出现这种“互相合作”的趋势？在下面“海外基金”这一块里，我们将对“海外基金”的行为作些简单分析；这个分析有助于理解这个“互相合作”里面所蕴含的真实意义）

    2、中央银行

    由于房地产行业涉及面太广，坦率地说，即便是一般专业人士，如果没有相对广博的知识和敏锐的眼光，也很难凭借自己的力量对房价走势作出分析判断的。对于大多数人来说，如果真的非常要想知道房地产的发展趋势、预测房价的涨跌走势，其实最简便有效的方法就是细心察看央行的行动。

    这不光是因为央行有着一批真正高水平的经济学家，而且更主要的是央行作为中央银行毕竟承担着“维护金融稳定”的天职。而央行的这一天职，从本质上来说，同平民百姓的利益其实是一致的。

    那么央行的判断又是如何的呢？

    在10月28日那个晚上，央行宣布自10月29日起开始加息时，很多人包括许多专家学者只注意到了《中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率、进一步推进利率市场化》，但是却忽略了同时发布的《中国人民银行有关负责人就上调人民币基准利率答记者问》。

    而其实，在这个答记者问里，蕴含着极其丰富的内容，其中有一句话是最耐人寻味的——此次利率调整，个人住房公积金贷款和商业银行自营性个人住房贷款利率上调幅度小于贷款基准利率的调幅。这样做既有利于房地产业的供求平衡和健康发展，又能适当照顾贷款购房者的切身利益。

    对房地产经济有所了解的人，不难知道，在房地产市场中，提升按揭贷款的利率，打压的是对房屋的需求；而提升一般贷款利率，打压的是房地产投资，也就是对房屋的供应。按央行的说法，按揭贷款利率上调的幅度小于贷款基准利率的调幅，有利于房地产业的供求平衡和健康发展。换言之，即对房屋需求打压力度要小于对房屋供应的打压力度，才有利于房地产业的供求平衡和健康发展。如此说来，央行对今后房地产市场供需的判断，明显是供大于求的。央行如此做法的目的，自然主要是防范房价的下跌。

    然而，大家都知道的一个事实是，近段时间来，对房价“逢涨必警”的也是央行。这么看来，央行又是最怕房价上涨，希望房价下跌的。

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