美银美林数据显示，6月30日以来的三个月时间内，中资地产开发商发行公司债券整体跌幅高达19.9%，创下自2008年3月以来最大单季跌幅。相比之下，金融市场上被列为垃圾级的美国地产开发商发行的公司债券今年第三季度的整体跌幅仅为7%。

“外资看空内地楼市，担心信用危机，因此内地房企债券信用利差肯定会增大，这是造成债券价格暴跌的主要原因。”债券投资经理李婷婷称。

正略钧策管理咨询合伙人郝炬对记者表示，“除了外资对中资地产商销售节奏、业绩下滑的质疑，整个全球债市较差的大环境，也是内地房地产海外债券遭抛售一个因素”。

存量债券遭抛售

正略钧策研究院数据显示，由于国内融资渠道不畅，今年以来，碧桂园、世茂房地产、宝龙地产、龙湖地产、方兴地产、华润置地、SOHO中国等房企在海外密集发债，融资额超过了1000亿元，几乎所有在港上市内地大型房企都完成了一轮融资。

国家统计局数据，今年前七个月，房地产开发企业本年资金来源中，利用外资500亿元，同比大增65.8%，增速远高于其他资金来源。

利差、汇差、境外融资成本较低、境内融资渠道受阻等因素使得房企套利资金净流入增加。郝炬认为，海外较低的利率是此融资方式受到中资房企的青睐的主要原因。根据标准普尔统计，目前房企海外融资成本多在9%至11%，最高达到13.5%，远低于国内动辄20%甚至更高的信托融资或民间融资成本。

然而，内地房企巨量的海外存量债券似乎正遭受持有者的否定。过去三个月，以恒大地产集团和合生创展集团有限公司为代表的中资地产开发商类公司债券整体跌幅已接近20%。以点心债为例，截至上周(十一期间)，点心债市场抛售形势依然严峻，中银香港和汇丰的离岸人民币债券指数最新报94.06和98.61，均处历史低位。而表现不佳的点心债主要集中在高收益板块，一些房地产公司的债券价格下跌高达10-15个百分点。

专家杨红旭对记者表示，“近期外资空袭，内房债券遭抛售和内房股被抛售都是出于对内地房市的不看好。楼市低迷，业债下滑。”

统计显示，8月底至9月底一个月时间内，在香港上市的25家房企，共蒸发人民币1381亿元。

上海某投资公司债券交易员认为，近期不少房地产发展商被爆涉及以房地产甚或上市公司股份抵押借入高利贷，同时三季度房地产销售额明显回落，市场对发展商未能及时回笼资金担心是房地产企业海外债遭抛售的直接原因。

标普近期将合生创展债务评级由“cnBB-”下调至“cnB+”。标普已将10家房企债券(非投资级)的评级由稳定下调至负面，比去年年底大幅增加了5家。

中原地产上海研究咨询部总监宋会雍认为，“外资在内地房地产债券和股市的反应过于敏感。以上海市场为例，只要房价5%—10%的降幅，就能拉动销售获得销售回款。另外中国楼市非经济方面的因素，外资可能并没有充分的考虑到”。

新债发行中断

2011上半年，房企海外融资曾一路狂飙，利率高，年限长和新型的合成债发债方式成为了开发商融资的特色。2010年12月，瑞安房地产发行了首只合成债。之后合成债几乎被缺钱的房地产企业垄断，其债券票面息率也高于纯粹的“点心债”。但与内地高融资成本相比，低于10%的票面息率仍算相宜。

记者发现，在债券到期日期的设定方面，几乎所有的债券融资都将年限定在2015年以后，较好地缓解了开发商短期的资金困难。

“上半年房企融资的数据显示了海外市场对这类开发商的合成债反馈积极。”宋会雍表示，不过从三季度，内资房企的海外债券遭抛空的幅度来看，即便大型房企也很难通过海外发债进行融资了。

郝炬称，债券在二级市场遭到抛售，虽然不能影响地产商发债已筹集的资金，“但如果有房产商再想通过海外债券发行融资，市场接受度就下降了，从而不得不提高债券发行成本”。

他告诉记者，8月份外汇管理局下发了《关于核定境内银行2011年度融资性对外担保余额指标有关问题的通知》，要求暂不受理内地房企为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请。“这一条基本也堵死了房产商海外融资渠道，因为从我们的监测来看，今年内地房产商的海外债券发行，基本上采取的是香港设立壳公司，内地母房地产公司作担保发债形式。”

他表示，除了在《通知》前已经获批发行的项目，房产商新增发债基本不可能。

记者查阅公开资料也显示，8月份以来，尚未发现房企通过债券方式海外募资。

信贷、信托、海外债的收紧，加上房屋销售的低迷。“三季度融资环境仍然偏紧，除非开发企业能够通过促销大规模回笼资金，否则资金来源这个指标甚至有再创新低的可能。”易居房地产研究院9月报告指出。

标普9月27日也发表报告指出，由于物业销售下滑和境内外信贷从紧的状况持续，未来6至12个月内，国内房地产商流动性压力不断加大。如果市况持续艰难，在其评级范围内的开发商中有6家的流动性将陷入疲弱状态。

“从内地房产企业的资金渠道占比来看，外资占比不大，也就在1%左右。海外债堵死除了对一些香港上市的大房企有些影响外，对整个行业影响不大。”郝炬称，“但年底整个房产商资金压力可能还要更大一些，四季度房产商可能要在销售节奏和创新融资方式上下文章，不排除引入私募等高成本资金”。