前言：2011年是我国“十二五”规划的开局之年，房地产业作为我国国民经济的重要支柱产业，在我国国民经济发展过程中起到了举轻若重的作用。2011年的楼市定调，调控仍将是主旋律，且力度更大、要求更严、决心更强，市场将会存在走量的机会。回望南阳市上半年的房地产市场，虽然国家对房地产行业调控力度不断升温，从二套房首付大幅提升，到三套房限贷、再到三套房限购，在这种大环境下南阳房地产市场却并未受到太大影响。以往7、8月份本该是地产行业的淡季，但在今年南阳房地产市场依然呈现出一片欣欣向荣的繁华景象。

    在一年一度的中秋佳节即将来临之际，南阳楼市网特别邀请了南阳房地产界的各位营销精英和媒体界的朋友们在此欢聚一堂，以独特的视角和地道的分析来共同探讨2011年南阳房地产的风起云涌，一同来把脉南阳楼市！

    南阳诚发房地产招商企划部经理巩帆：

    1、随着南阳城市发展的“东移北扩”，不少外来地产公司也相继进驻南阳，为整个房地产市场注入了新鲜血液。多数地产公司的新项目都围绕着南阳市城区东北和四坝板块开发，这两个板块的核心价值在哪里？南阳的地产业是否会进入一个崭新的时代？

    从宏观的角度来说，第一，经济学上始终讲究供求关系，南阳今年确确实实迎来了一个新的时代，我个人认为目前南阳的房产市场是供小于求，原因有以下几点，一是农运会确实提高了城市的基础设施，这之后城市的框架就会扩大。而随着312国道的扩移，这种迹象使得南阳将会变成类似二环、三环的那种感觉，如果出现这种情况，那么城市框架确实被拉大了；第二，南阳市的市场需求来自以下方面，（一）拆迁，拆迁之后就会产生搬迁，搬迁是最直接的一个刚性需求；（二）南阳现在这个区域是改善型的，市场的主流需求是刚性需要，而刚性需要是改善型的；（三）居住条件比其他地级市要差一些；第三，人口回流问题；第四，周边县城人口向地级市的流动，人口的流动一般是从农村流向县级城市，从县级城市流向地级城市，人员的流动、居住环境的流动和选择是逐步向基础设施、配套设施和各种生活设施齐全的方面来转变；第五投资型的；第六，从宏观的经济形势来说，目前国家的经济增长率是8%，国家把8%当做是稳定大局的一个数据。另外，8%对应的从农村迁向城市的人口就是一千万，一千万的人口涌向城市之后就会首先想着如何生存下去，生存下去之后就会产生购房需求，初级需求满足之后就会要求生活品质各方面等得提高。再次，国家要求房价涨幅在5%之内，可是每个省几乎都超过了5%，房价如果下降20%，那么业主原先缴纳的20%的首付就会被消化掉。现在随着《物业法》的出台，银行处于两难的境地，因此国家的金融压力比较大。胡主席在会上也强调“目前保持稳定是第一位”，因为现在社会的贫富差距确实很大，而房地产引诱的一系列民生问题已经不是一个经济问题了，而是政治问题，所以国家对这块的打压手段是非常强硬的，因此需要一个平衡点来调节。

    今年是南阳房地产的一个转折点，从相关数据显示，目前一二三线城市的房地产均不好做，影响地产商资金回笼的主要因素就是销售，而销售取决于人口的刚性需求，刚性需求又受制于人口数量，人口基数大，改善量就大，因此市场的刚性需求就会更加强劲，更加有力。现在像华润万家，沃尔玛，铜锣湾等大型商家都在扩张，一二三线城市目前已经没有地方可以布局，而河南省作为人口大省，特别是南阳一千一百万的人口大市，零售业可以过来那么地产商也会蠢蠢欲动。目前投资的话，热钱也不一定流向房地产业，像“蒜你狠”，“豆你玩”等都说明了这一点。在一二三线城市不好做的时候，这些大企业就会考虑人口大省河南，进而进驻南阳，因此2012年到2013年是南阳市房地产竞争最白热化的阶段。

    2.南阳房地产市场在近几年发展的非常迅速，房价也一直呈上升趋势，这对于刚性需求的购房者来说确实是一块“心病”，那么南阳的房价会一直上涨吗？究竟会涨到哪种程度？全国房价下跌的消息，不一二线城市出现，三四线城市也相继受到影响，可南阳却出现房价不降反升并且出现抢购热潮，是何原因？针对当前南阳房地产市场火爆的局面以及节节攀升的房价，面对国家持续不断地调控政策，对于购房者而言，是出手置业还是保持观望态度，静待市场变化呢？各位对此有何建议？

    目前来说，虽然目前开的项目比较多，但是刚性需求太旺盛了，每次认筹、开盘都是人头攒动，所以，买方市场来说，房地产两种定价法，一种是成本，另一种是市场参照法。如果各个方面都和自己差不多的项目开价高，那么自己就不会低于那个项目，所以从卖方市场来看就是老板决定价格。如果两个项目差不多，那么就会相互比较定价，未来的南阳的房价走势，未来每年涨一千块钱的房价都是有可能的。所以该买房的时候，该出手时就出手。另外就是政策因素，目前的宏观调控，南阳目前还没有完全进入限购，一是买房做什么，如果是改善性的赶紧买，因为你名下已有一套房产，如果一限购，首付提高，利率提高，或者不让买二套、三套，第二种情况是如果投资的快买快出手。