日前，澳洲最大的投资银行麦格理银行与中国最大的房贷银行中国建设银行达成合作协议，在上海成立了首家也是惟一一家致力于房贷服务和房贷证券化的公司——麦格理管理咨询有限公司，为此，记者专访了该公司总经理李近宇先生。
　　银行的态度：从冰到火的转变
　　李近宇坦言，５年前当他们与国内商业银行首次接触时，银行对此并不热心，这是由于当时个人住房按揭贷款的金额尚小，银行资金充裕，感觉不到压力，但近两年的形势已经发生了很大变化：以建行上海分行为例，自１９９２年起至今累计发放个人住房贷款超过８４亿元，这样的资产规模足以实施房贷证券化。对投资者而言，住房贷款是中国目前商业银行最优质的资产之一，投资者承担的风险极小；利率高于国债 利率，因此，它完全可以成为中国投资者新的投资手段 。在央行连续多次下调利率的大背景下，银行的吸存能力有逐年下降的趋势，而到２００２年６月底，金融机构个人住房贷款余额已达６６３０.１亿元，在贷款总额中的比例不断上升。为了摆脱“短存长贷”引起的流动性障碍，许多银行纷纷瞄准房贷证券化这块未来的“蛋糕”。麦格理即非常看好中国房贷证券化这一市场，希望成为长期的参与者和推动者。
　　当记者问及为何在房贷证券化已具备诸多好处和实施前提的条件下，仍有许多银行对此表现不积极？李近宇分析说，首要的原因是这些银行现在还抱有一种“肥水不流外人田”的部门利益思想。银行面临着一个实际问题：利率。我国的住房贷款主要为政策性的住房公积金贷款和商业性住房贷款两类，两者的不同之处在于：个人住房公积金贷款以住房公积金的归集为资金来源，实行低存低贷资金运作；而商业性贷款建立在以市场存贷利率为基础的资金运作，如果两者都进行证券化，会出现不同的证券利率，从而形成矛盾。此外，由于目前中国人民银行对利率政策仍然实行较高程度的管制，利率政策的活动空间不大，故而银行转让债权后实行证券化的获利空间是很小的，这种情况也直接影响了银行参与住房抵押贷款证券化的积极性。
　　市场发展与法律完善是激活因子
　　住房抵押贷款证券化施行的过程中，势必需要成熟的房地产市场、抵押贷款市场、证券市场、担保市场作为必要条件。如何为住房抵押贷款营造一个较为宽松的法律环境是一个必须解决的现实问题。 为了最终能在我国建立起二级住房抵押贷款市场，从现在起就应着重着手研究有关法律法规、条例的制定，在作理论研究的同时，还应进行横向的比较，借鉴西方发达国家的成功实例，并结合我国实际情况制定出适合我国并有利于抵押贷款二级市场发展的法律法规和条例。
　　李近宇还提出，住房抵押贷款证券化的核心是解决资金的流动性问题，各贷款银行可以根据居民实际情况，创造出期限不一、利率多样化、还款方式多样化、品种众多的金融创新品种。同时，针对金融品种多、期限有长有短、利率有高有低的特点，通过打包组合，设计出不同种类的交易工具供投资者选择。可以根据我国的特点，着力发展政策性资产担保证券和政府信用支持的住房按揭债券等交易工具，供投资者选择。
　　房贷是各取其利的工具
　　抵押贷款证券化的实施，可使不同的对象获取不同的利益。李近宇作了这样的分析：对放贷金融机构来说，由于其实质是把资本市场上的资金引入房贷一级市场，可以拓宽房贷资金的来源，同时也分散了相应的风险；对于购房者来说，可以摆脱银行由于资金来源不足等原因而提供贷款时存在的苛刻条件，有助于减轻购房还贷利息负担；对投资者来说，房贷证券化为其提供新的投资工具，因房贷信用质量较高，注定投资者风险系数较小，可谓是比炒股保险、比存款划算的新型投资方式。
　　李近宇认为，房地产证券化是我国房地产业发展的必然选择。据其介绍，当前一些信托新产品中，有些已具备了房贷证券化的雏形。如爱建信托的“上海外环隧道项目资金信托计划”、上海国投的“新上海国际大厦项目资金信托计划”和“上海磁悬浮交通项目股权信托受益权投资计划”， 从这些信托产品中可以发现，一部分已经具备了房地产投资信托的性质。而在美国，房地产投资信托可以以证券的形式对外发行，这就包含了房贷证券化的内容。目前，我国已在上海和天津开始了抵押贷款证券化的试点工作，据悉，中国工商银行负责人在一新闻发布会上曾透露，筹划已久的房贷证券化有望在今年年内推出。