复地赴港上市柳暗花明
刘笑一
上海最大的民营发展商——复地集团股份有限公司于日前在港成功发行Ｈ股，成为国内首家在港上市融资的民营房企。据香港财经媒体报道，复地集团是次发行６．３８亿股Ｈ股上市，其中１０％作公开发售，将于２月６日挂牌，公开招股日期已于１月３０日截止。摩根士丹利Ｍｏｒｇａｎ Ｓｔａｎｌｅｙ为此次发行的全球协调人、簿记行、牵头行和保荐人。
复地公司招股文件表明，公司２００３年盈利预测为不少于４．４亿元人民币，下同，以招股价１．８～２．３５元计算，预测全面摊薄市盈率为９～１１．８倍。由于投资需求强劲，复地上调了先前１．６０～２．２０港元的定价区间。招股价以最高上限２．３５元订价，该募股价位于１．８０～２．３５港元的定价指导区间高端。面向散户投资者发行的部分被提高至全部发行总数的５０％，而最初的比例仅为１０％。面向机构投资者发行的比例则从此前的９０％降至５０％。
据消息人士透露，首日公开招股，复地集团其配售部份即已取得３倍认购，当中长实及新地都有意以普通投资者身份入股，但持股量可能少于５％。截止到１月３１日，复地公开招股部分已获得超额认购逾４５０倍，配售部分亦获逾３０倍的认购额。
三次尝试 终获功德圆满
上海复地（集团）股份有限公司系由上海复星高科技（集团）有限公司控股的主营房地产开发与经营业务的大型房地产集团。“复星系”的灵魂人物郭广昌颇善资本运作，“复星系”在５年间投资收购范围涉及生物制药、房地产、信息产业、商贸流通、金融、钢铁、汽车等领域，直接和间接控股参股的公司超过了１００家，其中包括７家上市公司。
复星集团在郭广昌敏锐、直接、有力的投资风格指引下，正进入高速成长的黄金时期。展望未来，复星也最有可能成为中国最大产业集团之一。复星集团的大量收购扩张需要巨额资金，而复地集团也希望以最快速度成长为一家全国性的地产集团，因此复地上市被视为“复星系”资本运作规划中的重要一环。如今复地的成功在港融资，再一次令世人目睹了“复星系”扩张的大手笔。
到香港股市去融资，曾是２００３年内地房地产企业的亮点之一。去年除首创置业成功挂牌上市外，“ＳＯＨＯ中国”等知名度较高的民营地产商都谋求在港上市而未果。在中国大陆地产类股大幅反弹的背景下，复地集团今年卷土重来，已是其在１５个月内第三次尝试上市。
复地集团内部有关人士向记者表示，上海复地曾两次推迟在香港上市的计划，主要原因并非外界所传因“土地储备不足”（实际上，复地披露的５８幅已获土地使用权的地皮中，４１幅已落成或正在兴建，另有１７幅则计划兴建，复地管理层在此次招股书内指出，土地储备足够４～５年发展），而是潜在投资者对全球不稳定的政治局势的忧虑，影响股票市场对新股发行的投资气氛，从而对招股造成了负面冲击。当时保荐人汇丰认为在整体大市气氛欠佳的情况下，押后招股才是复地的明智之举。
并且，海外投资者此前对大陆地产类股兴趣和认知度不高，而现在形势转为明朗，当前香港股市好转，尤其Ｈ股和地产股行情火爆，这为兼备这两种概念的复地重新启动上市提供了良机，市场对此次ＩＰＯ的热烈反应表明投资者广泛认可该公司目前的价值。
外资对国内地产业觊觎已久
记者日前还获悉，摩根士丹利房地产基金与复地（集团）股份有限公司近日宣布了双方合作投资的第一个项目——位于上海市黄浦区的中高档住宅项目“复地雅园”，这是大摩房地产基金继去年７月投资锦麟天地雅苑后在上海的第二个投资项目，双方在此项目中的投资总额约为５０００ 万美元。摩根士丹利房地产基金亚太区执行董事盖迪表示，摩根士丹利将继续关注中国市场，并将积极寻求投资房地产市场的机会。
摩根大通中国投资银行部董事总经理方方分析，凡此种种，均表明国际资本意图将上海作为“第一落点”，全球活跃的房地产投资者日益看好中国楼市的发展前景。
分析人士认为，内地房地产企业近期在香港连续融资和再融资，除了内地房地产业近年来的迅速发展外，与去年以来银根收紧和内地股市表现不佳有密切联系。自去年“央行１２１文件”出台之后，内地房地产企业融资难度陡然提高。作为资金密集型产业，房地产企业的融资高度依赖于银行贷款。而目前在沪深两市上市的房地产企业在百家左右，占不到全国房地产企业总数的１％。
此外，ＱＦＩＩ入市渠道的狭窄也限制了其对Ａ股市场地产板块的认购量。许多内地房地产业另辟蹊径，拓展香港为新的融资场所。此番复地能够顺利上市，无疑也是测试投资者对内地房地产行业的接受程度，可能会带动新一轮内地房企赴港上市热。
复地集团执行董事兼总裁范伟表示，由于资本有其天生的逐利性和回避风险性，直接融资同银行信贷这种间接融资形式相比，成本和要求回报率高。给予直接融资有吸引力的回报率和合理的风险是培育直接融资市场的先决条件。日趋规范的内地房地产市场，让真正有实力的开发商脱颖而出，在规范的房地产市场中以合理的成本获得土地，占据较大的市场份额，实现规模经济和较高的合理利润，以吸引资本投入。
“房地产融资形式的多元化将是日后房地产业发展的大潮流”，范总认为，资金将会更多地以证券、机构投资、信托、基金等方式进入房地产市场。这些直接融资方式相比商业银行信贷有较多的优势，必然会被市场所选择。同时只有很好地驾驭资本市场，房地产企业才能得到长足的发展。
据悉，复地集团此次融资所得，将主要用作发展旗下项目，巩固在上海大众房地产市场的领先地位，并进一步扩大市场占有率。谈及复地的未来发展策略，集团董事长郭广昌先生表示，凭借复地数年来在广大客户心目中建立的品牌，以及高效率的资源管理和运营模式，复地将会在房地产市场中争取更高的占有率。上市后，集团将进一步加快规模化拓展步伐，积极寻求发展机会，力求将复地集团做成上海乃至全国知名度最大、综合实力最强的房地产集团之一。
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